村委会取得房租分摊后不超10万元能否免增值税

会员：
我公司租用村委会的房子，一次性支付一年租金50万元，请问村委会收到租金能否适用平均分摊后月租金收入未超过10万元免征增值税的优惠政策？
大成方略：
《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，《增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
国家税务总局发布的《2019年减税降费政策答复汇编》第76问“行政事业单位、居民委员会、村委会等非企业性单位，对外出租不动产收取的预收款，能否以分摊后的销售额享受小规模纳税人普惠性免征增值税政策？”解答中明确，非企业性单位一次性收取租金取得的租金收入，不适用其他个人出租不动产的政策规定，不能以分摊后的销售额享受普惠性免税政策。
因此，一次性收取租金平均分摊后月租金不超过10万元免征增值税的优惠政策仅适用于其他个人，村委会取得一次性租金收入，不能以分摊后的销售额享受免征增值税政策。
个人出租多处房屋，月租金未超过10万元是否免征增值税?
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【问题】
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个人出租多处房屋给几个人，租金加在一起月租金未超过10万元可以享受免征增值税的优惠吗？
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【答案】
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《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定，《增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
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上述规定并没有限定其他个人出租一处不动产月租金未超过10万元才能免征增值税，因此个人出租多处房屋，多处出租房屋租金合计月租金未超过10万元就可以享受免征增值税优惠。
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一次性收取租金超过30万元，但月租金不超10万元是否免税?
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【问题】
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按季度缴纳增值税的小规模纳税人企业出租房屋一次性收取租金总额超过30万元，月租金不超过10万元是否可以免征增值税？
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【答案】
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《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定如下：
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一、小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。
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三、按固定期限纳税的小规模纳税人可以选择以1个月或1个季度为纳税期限，一经选择，一个会计年度内不得变更。
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四、《增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
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根据上述规定，“采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税”的情况，只适用于其他个人，不适用于小规模纳税人企业。因此，小规模纳税人企业出租房屋一次性收取租金总额超过30万元的，应缴纳增值税。

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