企业合作建房的财税处理

企业合作建房的财税处理
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合作建房，是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种方式是双方分别以土地使用权、货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
根据《企业会计制度》的规定，合作建房的会计处理，应遵循实质重于形式的原则，具体情况具体分析。对于第一种方式，应按照《企业会计准则-非货币性交易》进行会计处理；对于第二种方式，应按照《企业会计准则-投资》进行会计处理。
《营业税问题解答（之一）》（国税函发[1995]156号，以下简称《解答》）规定，合作建房的第一种方式，双方应分别缴纳营业税；第二种方式，则要视提供土地使用权的一方是否共同承担合营企业的风险来确定是否缴纳营业税。同时，根据《企业所得税暂行条例》的规定，第一种方式还需缴纳企业所得税。
下面举例分析合作建房业务的会计处理与税务处理。
例：甲公司是一家工业企业，在市区有一块闲置的土地。乙公司是一家房地产开发企业。2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议，约定甲公司提供该闲置的土地（账面价值600000元），乙公司提供资金，合作建房两栋（结构、面积相等）。2004年12月，房屋如期建成，双方各分得一栋房产，乙公司为此共支付开发成本1000000元，此时甲公司的土地使用权的账面价值500000元，市场价格1200000元。建成后，两栋房屋的市价为3000000元，甲公司将分得的一栋房屋作为固定资产管理，乙公司将分得的另一栋房屋作为库存商品房入账。假定甲、乙公司均座落在市区，企业所得税率为33％。
一、甲公司的会计与税务处理
1、2003年8月，甲公司与乙公司签订合作建房协议。此时，由于土地使用权尚未发生转移，会计上和税务上仍需对土地使用权按月进行摊销。
2、2004年12月，房屋建成，甲公司分得一栋。
根据《解答》的规定，在合作建房过程中，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为，对甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征税；对乙公司应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假定税务机关核定土地使用权的价格与市价相同，均为1200000元，则计征营业税的计税依据应为600000元（1200000÷2）。
应交营业税＝600000×5％＝30000元；
应交城建税＝30000×7％＝2100元；
应交教育费附加＝30000×3％＝900元。
根据《契税暂行条例实施细则》的规定，土地使用权与房屋所有权之间的相互交换，交换价格相等的，免缴契税。
根据《企业会计准则-非货币性交易》的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是部分土地使用权和部分房屋所有权的相互交换，属于非货币性交易，应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的实际成本。
借：固定资产 283000
贷：无形资产 250000
应交税金—应交营业税 30000
应交税金—应交城建税 2100
其他应交款—应交教育费附加 900
同时，由于土地上已建有房屋，应将另一半的土地使用权价值转入房屋成本。
借：固定资产 250000
贷：无形资产 250000
根据税法的规定，甲公司与乙公司合作建房，实质上是用部分土地使用权换取部分房屋所有权，应计算转让部分土地使用权的收益317000元（市价1200000÷2－账面价值500000÷2－税费33000）；而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额317000元。
此时，甲公司房屋的账面价值是533000元（283000＋250000），而计税成本是850000元（一部分土地使用权的计税成本600000＋另一部分土地使用权的账面成本250000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。
二、乙公司的会计与税务处理
1、2003年8月，乙公司与甲公司签订合作建房协议。此后，乙公司建房发生的支出计入开发产品成本。
2、2004年12月，乙公司取得房屋一栋。
假定税务机关核定该房屋的价格与市价相同，均为3000000元，则计征营业税的依据应为1500000元（3000000÷2）。
应交营业税＝1500000×5％＝75000元；
应交城建税＝75000×7％＝5250元；
应交教育费附加＝75000×3％＝2250元。
从甲公司换入的土地使用权的入账价值为582500元，会计处理如下：
借：无形资产 582500
贷：库存商品 500000
应交税金—应交营业税 75000
应交税金—应交城建税 5250
其他应交款—应交教育费附加 2250
同时，将土地使用权的价值转入开发产品的成本。
借：库存商品 582500
贷：无形资产 582500
根据税法的规定，乙公司与甲公司合作建房，实质上是用部分房屋所有权换取部分土地使用权，应计算转让房屋的收益917500元（市价3000000÷2－账面价值1000000÷2－税费82500），而会计上不确认收入。因此，甲公司申报2004年企业所得税时应调增应纳税所得额917500元。
此时，甲公司房屋的账面价值是1082500元（换入的土地使用权的成本582500＋分得的一栋房屋的成本500000），而计税成本是2000000元（一栋房屋的计税成本1500000＋另一栋的账面成本500000），以后年度计提折旧时，应相应地调减应纳税所得额。
需要注意的是，如果以后合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产的行为，其销售收入应再按“销售不动产”税目征收营业税。

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