房地产项目搁浅可以简易计税吗

全面实行营改增后，建筑服务新老项目的增值税适用政策一直是相关纳税人关注的重点。在实际操作中，由于建筑项目烂尾搁置、建设单位或施工单位变更等多种因素，不少建筑业纳税人对计税方式的选择把握不准。
最近，笔者遇到这样一个案例。某企业2008年拍得一块商业用地，原计划建设酒店和商业综合体，酒店于2010年建成，但由于市场遇冷，商业综合体一直没有开工建设。2018年底，该项目被整体收购，重新办理开工许可证并开工建设。由于该项目搁置多年，进项税额抵扣凭据很难取得，纳税人对该建筑项目能否以老项目适用简易计税方式存在疑惑，向笔者咨询。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称36号文件）附件2第一条第（七）款规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。其中，建筑工程老项目，为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
此外，《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）第三条规定，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。
笔者发现，该项目虽然搁置多年后重新办理了《建筑工程施工许可证》，但许可证上和承包合同上的开工日期都是2016年4月30日以后，不属于老项目，不能适用老项目简易计税，需要按照一般计税方式计算缴纳增值税。
值得注意的是，根据《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号，以下简称58号文件）第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。如果该项目具体符合58号文件的规定，则可以适用简易计税方法计税。
基于此，笔者提示，此案例中按照一般计税方式缴纳增值税的项目，建筑业纳税人要尽量取得增值税专用发票，做到进项税额应抵尽抵。而对于其他属于58号文件规定的可以适用简易计税办法的项目，建设单位要严格根据58号文件规定的标准对自行全部采购或部分采购的建筑材料进行审核，并在相关合同中约定清楚，留存备查。
（作者单位：国家税务总局温州市税务局）

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