房地产企业红线内（外）“公共配套设施”的财税法风险管控

房地产企业在开发过程中，往往会涉及到项目内（外）或红线内（外）开发建设道路、学校、公园、医院、文体设施等“公共配套设施”的问题。“公共配套设施费用”如何在房地产企业开发项目成本中进行会计核算？如何进行税务处理？如何规避法律风险？如何进行土地增值税的纳税筹划？以上问题一直困扰房地产企业的管理层、经营层和财务层的管理人员。
第一讲 房地产企业红线内(外)公共配套设施的法律风险管控
(一)房地产企业两种“红线外”“公共配套设施”的法律风险管控
1、第一种“红外线支出”(土地置换政府项目模式)的法律风险管控
2、第二种“红线外支出”(房地产企业提升楼盘品质而红线外建设基础设施项目)的法律风险管控
(二)房地产企业“红线内”公共配套设施的法律风险管控：产权归属的法律界定
1、产权归属于全体业主的公共配套设施
2、产权归属于地方政府的公共配套设施
第二讲 房地产企业红线内(外)公共配套设施的财务风险管控
(一)房地产企业两种“红线外”的“公共配套设施”的财务风险管控
1、第一种“红外线支出”(土地置换政府项目模式)的财务处理
2、第二种“红线外支出”(房地产企业提升楼盘品质而红线外建设基础设施项目)的财务处理
(二)房地产企业“红线内”三种公共配套设施的财务风险管控
1、属于非营利性且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、公用事业的“公共配套设施”的账务处理：公共配套设施费核算
案例分析：项目内配备建设的廉租房、公租房的会计核算分析
2、属于营利性或者产权归企业所有、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的“公共配套设施”的账务处理：单独核算成本
案例分析：项目内建造产权归属房地产企业会所的会计核算分析
3、项目(红线)内建造的邮电通讯、学校、医疗设备的财务处理：单独核算成本
案例分析：目内建造产权归属地方政府学校所的会计核算分析
第三讲 房地产企业红线内(外)公共配套设施的税务风险管控
(一)房地产企业两种“红线外”的“公共配套设施”的税务风险管控
1、增值税的处理
2、土地增值税的处理
3、企业所得税得处理
(二)房地产企业“红线内”公共配套设施的税务风险管控
1、房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配套设施的税务处理
2、房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的税务处理
3.房地产企业项目内建造公共配套设施有偿移交给地方政府的税务处理：
案例分析：红线(项目)内建造产权归房地产企业的会所的税务处理
案例分析：红线(项目)内建造的幼儿园无偿移交当地教育局的税务处理
4、分期开发项目共同分配项目内“公共配套设施费”的土地增值税筹划策略
5、项目(红线)内“公共配套设施费”的土地增值税和企业所得税处理差异及其处理
6、多个(或分期)项目内共同发生公共配套设施费的分摊方法选择的土地增值税筹划
7、由企业与国家有关业务管理部门合资建设，完工后有偿移交，收到国家有关业务管理部门给予补偿的税务处理。
咨询：
我公司为房地产开发企业，在前期项目规划中有一处建筑物规划是位于建筑红线内，后期由于各种原因导致此建筑物处于建筑红线以外，现我公司需要进行土地增值税清算，请问我公司原位于红线内现处于红线外的建筑物的成本是否可以在土地增值税清算内扣除？
回复：
您好！您提交的问题已收悉。
根据《山东省地方税务局关于修订的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十三条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。
故根据您问题描述情况，红线以外的部分不能作为成本在土地增值税清算时进行扣除，具体建议与主管税务机关联系咨询。
答复机构：山东省税务局
答复时间：2020-03-24

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