房地产公司土地更名时土地价款的扣除

在实务中，经常会有开发商将企业名下的土地变更到自己的项目公司，这就涉及到土地使用权的更名，这种行为属于土地使用权的转让吗？更名之后的增值税应该如何计算呢？下面我们通过案例来探讨探讨。
【案例】
A房地产公司通过“招拍挂”取得土地使用权一块，支付出让金取得出让金收据等，然后设立房地产项目公司——高山公司，在该地块开发房地产项目。但土地证在智慧源公司名下，高山公司在计算增值税时，是否准予按扣除土地价款后的差额缴纳增值税？
财税[2016]140号第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
根据政策，高山公司如果同时具备以上条件，金穗源将土地使用权更名到高山公司的行为不属于土地使用权转让行为，不缴纳增值税。
实务执行中，需要提醒大家：
1.变名前后的公司是全部控股关系，即A公司必须持有公司项目公司100%股权；
2.必须由A公司、政府部门与公司项目公司签订“三方协议”，将土地使用权更名到高山公司项目公司名下；
3.将财政票据的户头更名为高山项目公司：
国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]114号）：“申请人竟得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招拍挂出让结果，先与竟得人签订《国有土地使用权转让合同》，在竟得人按约定办理完新公司注册登记后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可以直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”
4.土地使用权必须由A房地产公司更名到高山项目公司名下。
通过以上分析我们可以看出高山项目公司同时具备上述条件，也不应当缴纳土地增值税和企业所得税，而且在计算增值税时，准予从销售额中扣除土地价款。

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