物业出租房产税与增值税纳税合规及实务分析

笔者按：房地产项目开发产品会规划一定比例的商业，因商业售价较高，分摊成本有限，导致商业增值率高，负担的土地增值税相对较高，大多数开发商会采用自持经营，因权属未发生转移，商业运营不涉及土地增值税清算，但出租时仍需缴纳房产税、增值税及附加，因此对采取自持或出售，需对比二者税负测算进行综合确定。
商业租赁房产税分为从价计征及从租计征，对自用商业，一般以商业原值的70-80%按1.2%征收率确定年度房产税；出租商业按实际收取的租金按12%确定月度应缴房产税。商业房产出租，出租方一般需按照9%税率缴纳增值税。
商业租赁实际操作如何降低房产税及增值税，设计租赁合同就成为其中比较关键环节，本文就商业租赁合同中免租期和租金分成的设计对降低房产税、增值税方法进行浅析。
一、租赁免租期设计
为使商业及时产生租赁效益，一般在签订租赁合同中，商业持有者会约定承租期内给予租户一定时间的前期装修等免租期优惠，但免租期间是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视，导致税务稽查，产生滞纳金，甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。
根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条：
因此企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准；约定“确定”免租期的，可以将给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销售折扣”的形式来处理。因而，关于出租房产免收租金期间房产税问题明确规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值，即从价计征缴纳房产税。
如考虑实际减免期间带来的犹豫条款修改造成的税收和资金问题，可将付款时间做出约定，以原实际约定付款时间作为节点，以形成流转税的实际纳税义务。
举例说明，假设某商业建筑面积150平米、建造成本为500万元，出租的单位面积月租金标准为每平方米120元（月租金18000元），租期1年，承租方要求三个月的免租期（即整个租期租金共计为：18000元/月*9=162000元，按12个月摊薄月租金，月租金即为13500元），商业所在地税务规定房产税从价计征扣减比例为30%。
合规前，免租期（前3个月）出租方每月应承担的房产税（从价计征）为：500*（1-30%）*1.2%/12=0.35万元，租赁期（后9个月）出租方每月应承担的房产税（从租计征）为：18000元/月*12%=2160元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：3500*3+2160*9=29940元
该情形下可不约定免租期进行合规，直接按13500元/月确定整个租赁期限的租金标准，均从租计征房产税，则合规后整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计：13500元/月*12%*12=19440元，可实现减税约合10500元。
由于免租期的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同协议中规避“免租期”敏感条款，实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。
二、租赁类别设计
除租赁房产税外，增值税也是租赁合同需特别关注事项，按目前增值税征收政策，物业租赁税率为9%，物业管理一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%，因此设计租赁合同时，可以将租金拆分，一部分为租金，剩余一部分为综合服务费，一般按8：2或7：3设计，需要注意的是，需将综合服务费的收取与物业费收取单位约定一致。
与正常物业管理费区别，综合服务费可设定为物业管理公共区域保安、清洁卫生费用，夜间秩序维护费、商业营销活动策划、商业广告发行等。
按照《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第七条的规定：七、自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。
企业在出租开始时的特殊租赁期间通过采取上述规划方式签订租赁合同，进行合理、有效规划，可适当降低房产税及增值税，出租企业也能找出应对“价格偏低”的合理、正当、有效的理由。此项优惠政策限定条件是生产、生活性服务业占比超过50%，为合理加计进项扣除，可以将物业费、综合服务费、水电费等收入比重调整至50%以上。

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