房产投资需转变运作方式

为贯彻落实国家七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，国家税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）等系列抑止炒房、控制住房价格的税收政策。新政策增加了投资炒房者的税收成本。
新的税收政策主要涉及营业税。政策规定如果投资炒房者在2年内转手销售，需要全额缴纳营业税，由此增加投资者的税收成本。假如投资者购入一套价值50万元的普通住房，1年后不到2年之内以55万元价格销售。
按照原来《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税[1999]210号）规定：“对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。”因此，投资者不需要缴纳营业税。而且如果是期房销售，由于没有办理产权证就直接转手，还可以不缴纳契税。不考虑其他费用和所得税，投资者可获利5万元。
按照新政策规定，购房时，需要缴纳契税为：500000×2%（设税率为4%，减半）＝10000元；需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为：550000×5.5%＝30250元。两项合计增加税收成本40250元，不考虑其他费用和所得税，投资者获利减为9750元，比原来减少40250元。
显然，转让住房投资者按照原来的方式运作基本是无利可图了，如果转让销售价格增值部分低于增加的税收成本的话，还会出现亏损的结果。
那么，住房投资者有什么办法可以不缴纳契税和不按全额缴纳营业税吗？其实，只要投资者转变经营方式，将原来投资炒房行为转变为与房地产开发商协作经营销售住房，即当投资者有意进行房地产投资时，先与房地产开发商注册成立一个公司代理销售房地产，对房地产公司开发的住房采取包销的方式。这样做不但可以大大降低税收成本，还可以缓解房地产公司的资金和销售方面的压力。
如果包销商与房产开发企业签订合同，在规定的合同期间内，房地产公司将房产交给包销商根据市场情况自定价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，合同期满未售出的房产由包销商进行收购。包销商可以按照约定的包销数量支付一定的保证金。如此，根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（国税函发[1996]684号）规定：“在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按‘服务业———代理业’征收营业税。”
仍以前例分析，包销商（住房投资者）以50万元对开发商包销住房一套，实际以55万元销售，获取5万元手续费。房地产开发公司开具55万元销售发票后，凭包销商开具的发票支付5万元手续费给包销商。
包销商只需要缴纳营业税及城建税、教育费附加为：50000×5.5%＝2750元。不考虑其他费用和所得税，投资者获利为47250元。
而对于房地产开发企业来说，由于增加了销售额5万元，但是同时增加了销售手续费5万元，所以没有增加企业所得税。但是增加了5万元销售额的营业税及城建税、教育费附加，增加额为：50000×5.5%＝2750元。同时，如果该项目有增值，5万元销售费用的增加不会增加土地增值税的扣除项目金额。因此，还要增加土地增值税收，如果该项目普通住房增值率不超过20%，则不增加土地增值税。假设增值率超过20%，不超过50%，税率为30%，则增加税收为：50000×30%＝15000元。
按照这个方案运作，包销方（住房投资者）只增加税收成本2750元，显然非常有利。但是房地产开发商将增加税收成本2750元～17750元，处于不利地位。虽然如此，但相比而言仍然有利可图，如果双方愿意相互合作，共同分担税收成本，经过仔细测算后，包销商作些适当让利，还是不失为一个可行的合规方案。
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