集团公司物业经营方式的税收筹划

? 2008年5月底，A集团公司（以下简称A）所有的飞天大厦（以下简称大厦）工程基本完成，大厦的造价约3亿元，大厦的经营及管理已经开始，A集团成立B公司（以下简称B）专门负责大厦的经营。结合大厦的位置、规模、功能等因素，A估算大厦年度收入约5000万元。A与B协商，主要内容为“A决定在10年内收回大厦的大部分投资，每年A需要从B获取纯收益（交纳流转税后）3000万元，经营期限20年”，意见达成一致，并拟签订的合同。为了实现A获取纯收益3000万元，实务中可以采取多种经营方式，而考虑到税负情况，对各个经营方案税收筹划非常重要。因A与B是利益相关者，税收筹划的原则应是台法的前提下，使整体税负最小，税后现金净流量最大。
—、大厦经营各税收筹划方案的对比
为便于各经营方案的比较，基于A的估算，假设；大厦年经营收入5000万元，B的各项费用为经营收入的25%（全部为现金支出），A与B均不享受税收优惠，企业所得税率25%，营业税率5%，城市维护建设税率7%，教育费附加率3%，契税率3%，房产税资产余值扣除率30%，按税法规定最低折旧年限20年，计提年折旧1500万元，折现率8%。
方案一：A与B签订统一委托管理协议
A与B签订统一委托管理协议，协议约定：大厦收入全部由A收取，并开具A发票。A将超过税后收益3000万元（A缴纳营业税及附加由B公司负担）的部分作为B公司的委托管理费用，并由B开具收取委托管理费发票。测算每年净收益、现金净流量具体如表1：本方案的总税负为1018.52万元（81.02＋35．50＋275＋252＋375），合计净收益1231.48万元，合计现金净流量273148万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益13058．12万元，现金净流量为28963.52万元。
方案二：A与B签订租赁协议
A与B签订租赁协议，协议约定：大厦收入全部由B收取，并开具B发票。B向A交纳租金，A获取税后收益3000万元（A缴纳营业税及附加由B公司负担），由A向B开具收取租金的发票。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案的总税负为1190.92万元，合计净收益1059．08万元，合计现金净流量2559．08万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益11230．06万元，合计现金净流量27135．46万元。
方案三：大厦产权过户给B，大厦由B经营
A大厦的产权过户给B，为了避免营业税，应将该大厦作为资本金的方式投入B，虽然大厦属于新建，但是近年房地产增值明显，其评估值35000万元。依据《企业所得税法》及实施条例，A确认资产评估增值5000万元，缴纳企业所得税1250万元。过户将主要涉及企业所得税和契税。B以税后利润方式支付A上缴收益，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入，A不用在缴纳企业所得税，也不用缴纳营业税，但应一次性缴纳契税约900万元（30000×3%）。不考虑投资入股时企业所得税、契税，测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案A和B合计净收益4104.75万元，合计现金净流量5854．75万元。考虑货币时间价值，不考虑契税，A与B的20年合计净收益43525．12万元，合计现金净流量62081.42万元。由于契税在第一年初缴纳，考虑契税，A与B的20年合计净收益41375．12万元，合计现金净流量59931．42万元。
方案四：A与B签订经营协议
A与B经营协议主要条款：大厦的产权在A，经营收入在B，并由B上缴协议收益给A.因固定资产没有归B， B企业所得税将面临税前抵扣不实，将导致每年多缴纳企业所得税375万元；同时，依据《企业所得税法》及实施条例，符合条件的投资收益为免税收入。所以，B上缴收益每年为3000万元，应采取税后利润分配方式，以保证A不用重复缴纳营业税。B的企业所得税负担很重，必将影响B的现金流，可能无法保证按期上缴A协议收益。
A通过提取折旧的方式，每年可以少缴纳企业所得税375万元。站在A角度考虑，大厦折旧并没有导致集团整体利益损失。测算每年净收益、现金净流量具体如下：
本方案的总税负为957．80万元，合计净收益4292．25万元，合计现金净流量5792.25万元。考虑货币时间价值，A与B的20年合计净收益43763．71万元，合计现金净流量59669．10万元。
但依据《国家税务总局关于有偿转让资产使用权的行为征收营业税问题的批复》（国税函[1996]636号），上述操作存在上缴收益性质认定的涉税风险，A因让渡大厦经营权而获取固定收益，依据经营合同将可能被税务机关认定为租赁业，每年再征收营业税及附加165万元（3000×5．5%），20年营业税及附加现值为1749．59万元。A与B的20年合计净收益45513．30万元，合计现金净流量61418．70万元。
从依法纳税的角度看，确定合理的纳税主体是至关重要的，大厦产权属于A，经营收入也归入A，则大厦的折旧税前扣除就无庸质疑了。
二、税收筹划结论分析
比较上述四个方案，按净收益、税后现金净流量从大到小排序，依次为方案三、方案四、方案一和方案二。四个方案中，最可取的是第三个方案，方案三使B账务处理和税务申报能更符合大厦的经营实质，相对于方案一、方案二而言，方案一、方案二都存在重复缴纳营业税及附加问题，而方案三即使缴纳契税，也是最优的方案，因将上缴收益转换为“税后利润”，而不是经营管理费、租金，避免缴纳营业税金及附加，同时因新企业所得税法给符合条件的投资收益免税收入优惠政策，又不用缴纳企业所得税；相对于方案四而言，方案四可能被要求缴纳营业税及附加，变为次优；方案一、方案二差异在于房产税计算方式差异，方案二因房产税按租金缴纳房产税而为最不可取方案。

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