房地产开发企业收到预收款时如何开票？

按照财税【2016】36号文件关于纳税义务时间的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说，文件并没有规定，房地产企业采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
当然，国家税务总局2016年第18号公告中规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
我们要注意，纳税义务时间指的是在那个时间有了纳税义务，需要申报纳税；而18号文件规定的是一种预缴增值税的情形，并不是说企业产生了纳税义务。从法理上来讲，是不一样的。（当然，从实操上来说，很多人觉得是一样的）从开具发票的角度来说，到了纳税义务时间，企业应该向客户开具发票；而预缴增值税时，并没有到纳税义务时间，不应该给客户开发票。
因此，从法理上来说，房地产开发企业收到预收款时开具收据就可以，而不用开具发票。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，在此背景下，房地产企业如何向客户开具发票出现了不同的做法：
1. 允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。（山东、湖北、黑龙江、江苏等）
2.房企向购房者开具增值税普通发票，税率填写3％的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。（河南等）
3. 有些地方坚持房地产开发企业可在收到预收款时，向购房者开具收据。待购房交易正式完成后，购房者以收据向房地产开发企业换取增值税发票。（新疆、江西等）
国家税务总局公告2016年第53号《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（8月18日颁布）中规定：……
（十一）增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。……
按照上述规定，房地产开发企业在收到预收款时，应该向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

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