最新住房租赁政策解析

一、政策背景
最近新房产税即将到来的消息让大家提心吊胆，如果购房及自持房产的成本上升，必然会引发原有消费及投资习惯的转变，更多的人可能会选择长租。因此，租赁新政的推出，不仅可以缓解住房房源供给的问题，同时也从税收上起到了一定的调节作用，响应了国家抑制房地产开发过热的战略需要。
二、政策要点
本次我们要学习的税收新政为2021年24号公告，该政策在内容上可分为两部分，第一部分是涉及租赁业务的房产税、增值税税优政策，第二部分则是对政策适用情况及注意事项的划定。
三、政策解析
该政策已于2021年10月1日正式执行，要点解析如下：
1、房源类型：
廉租住房、经济适用住房、保障性租赁住房(非居民存量)。
2、租赁模式：
①)直租——企事业单位、社会团体或其他组织可以直接将住房或保障性住房租给个人使用;例如，城改办可以将自己名下的保障性住房出租个人使用，就属于此种情况。
②)转租——住房租赁企业可以作为转租方对企事业单位、社会团体或其他组织的房源进行转租;
③)两种模式下，承租的最终端都必须是个人。
3、住房租赁企业：
作为一家住房租赁企业，必须按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
专业化规模化住房租赁企业需要满足以下标准：
注：保障性租赁住房需要取得项目认定书(由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具)。
企业应当关注自身是否满足以上条件，如享受24号公告的税优政策，建议将专业化规模化住房租赁企业名单(市、县住房城乡建设部门公布)作为备查资料，以便应对税务局后续核查。
4、税优政策具体内容
1)房产税
房产税的纳税义务人是指征税范围内的房屋产权所有人。
因此，应由其他组织、企事业单位或社会团体，即房源的真正供给方负责缴纳，无论是将房源转租给住房租赁企业或个人，其都可以按租金的4%计算缴纳房产税;转租方-专业化规模化住房租赁企业不属于房产税的纳税义务人。
而如果房产尚在自持阶段，则需要按照房屋原值缴纳房产税。
2)增值税
①)税率：1.5%(非强制性，也可选择不使用该项税优政策)
②)预缴税率：1.5%
③)纳税规模：不受限制(一般纳税人、小规模纳税人均可)
④)主体：住房租赁企业
⑤)限定条件：向个人出租住房取得的全部出租收入(如果存在其他类性租金收入需要单独核算，否则不能享受该项税优政策)。
以上为2021年24号公告的政策要点及分析，欢迎大家共同讨论学习。

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