购入营改增前建造的房屋出租，如何缴纳增值税

不论是在实务中还是微信公众号、微信及微信群，经常有人询问：
“我(甲)公司2021年6月购入营改增之前建好的办公楼，收到对方开具的税率为5%的销售不动产专票，现我公司对外出租，可否按简易征收5%缴纳增值税?”
“我(乙)公司2016年3月购入的房屋，当时取得的是营业税的发票，现对外出租，该怎么缴纳增值税?”
......以及与上述提问类似的问题。
税海涛声认为答案是这样的：
国家税务总局《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号发布)第三条规定：
一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
……
(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
……
因此，如果是营改增之前(所称“营改增之前”均指2016年4月30日及此前)购入的办公楼，现在用于对外出租，就可以选择适用简易计税方法，以取得的租金收入(均指不含税销售额)，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。
先看第一个问题。现在的情况是，虽说甲公司购买的是其他单位营改增之前建好的办公楼，收到的也是对方开具的5%征收率的销售不动产增值税专用发票，但是，按照提问中所述的情形，甲公司的办公楼是2021年6月购入的，这就是在营改增以后(所称“营改增以后”均指2016年5月1日及此后)取得的不动产，甲公司现在将营改增以后购置的办公楼对外出租，就不能适用简易计税方法按5%征收率缴纳增值税的政策了。
一般纳税人出租其营改增以后取得的房屋等不动产，应当适用一般计税方法计税，以取得的租金收入乘以适用税率(现行税率为9%)计算销项税额，再以当期销项税额-当期进项税额的余额作为应纳增值税税额。
至于第二个问题。乙公司是2016年3月购入的房屋，属于营改增之前取得的不动产，当时取得的是营业税的发票，现在对外出租，按什么计税方法缴纳增值税呢?别说该公司没有取得增值税专用发票，连增值税普通发票也没取得，只是取得了当时的营业税发票，但是，我们判断一处不动产出租时可否适用简易计税方法，不是看购买时取得的是哪种类型的发票，而是只以取得该不动产的时点(2016年5月1日前或者后)来判断。
乙公司2016年3月购入的房屋属于营改增之前取得的不动产，现在对外出租，毫无疑问的可以适用简易计税方法，按照5%的征收率计算其增值税应纳税额。
综上可见，购入营改增之前建造的房屋等不动产出租如何适用增值税计税方法，关键是看出租方购入该不动产的时点(而非该不动产的建造时点)，如果是营改增之前购入的不动产，对外出租时就可选择适用简易计税方法缴纳增值税;如果是营改增以后购入的不动产(包括所购不动产为营改增之前建造的)，对外出租时则只能适用一般计税方法缴纳增值税。

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