转让、出租土地使用权应如何计税

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）文件：销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。
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一、转让、出租土地使用权的规定
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）文件：
1．提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
2．增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。
3．小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）文件：
1．纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2．纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
现行转让、出租土地使用权增值税政策不完善。
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二、转让、出租土地使用权的税率、征收率建议
1．转让土地使用权、出租土地使用税，增值税税率为11%。
2．转让土地使用权、出租土地使用权，增值税征收率为5%。
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三、转让土地使用权的增值税建议
1．小规模纳税人（不含其他个人）转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2．其他个人转让土地使用权，应以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3．一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4．一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5．一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的土地使用权，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6．纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价或者作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
7．纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后转让该土地使用权，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项土地使用权的原价或者作价后的余额，按照5%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
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四、转让土地使用权的增值税建议
1．小规模纳税人（不含其他个人）出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2．其他个人出租土地使用权，应按照5%的征收率计算应纳税额。
3．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4．一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
5．一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照3％的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6．纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的土地使用权，应按照上述计税方法在土地使用权所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
7．纳税人取得土地使用权时为小规模纳税人，登记为一般纳税人后出租该土地使用权，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在土地所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8．小规模纳税人签订的土地使用权租赁合同，登记为一般纳税人后尚未执行完毕的土地使用权租赁合同，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
关于销售不动产应如何计算增值税，详见笔者微信公众号“贺公解税”2017年5月13日发文《小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税》。
关于出租不动产应如何计算增值税，详见笔者微信公众号“贺公解税”2017年5月11日发文《小规模纳税人转为一般纳税人出租不动产应如何计税》。
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参考文献
1．贺飞跃主编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社，2016.10
2．贺飞跃著《全面营改增与纳税合规十二讲》，西南财经大学出版社，2016.6

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