“限地价+竞配建”拿地方式税收分析

“限地价+竞配建”作为国内热点城市土地出让一种方式，不仅可以避免地王，同时还可以增加人才住房或保障房的供应面积。今天就和穗友们聊聊这种方式的税收问题。
所谓“限地价、竞配建”，是指对公开出让的商品住宅用地设定公证保密的更高限制地价，竞买人报价不超过更高限制地价;当竞买人报价达到更高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积更大者为竞得人。也就是说，虽然按计划该地将配建3万平方米保障房，但最终配建面积可能会超过该面积。同时，该地块配建的保障房基本都是公租房。
问题出来了，配建保障房移交政府的时候是否计征增值税?土地成本如何核算?契税如何缴纳?我们逐税种分析。
一、增值税
首先把握经济业务的实质，配建经适房具有以下特点：
1、具有“强制性”，在此不做解释;
2、配建部分规划属于“不可售面积”;
3、建成后，办理初始产权直接办理在房管部门;
4、移交配建房分为两种：政府给予补助和无偿移交。
我们分别从政府给予补助和无偿移交，为大家做解读：
(一)政府给予补助
这种方式，其实是替政府垫资建设配建房，建成之后交付政府，政府给予补助款，该补助款属于有指定用途的返还(可以延伸阅读，与“委托代建”有些类似)。因此，冲减“开发成本---建安费”，而不是做收入。因此，收到补助款不征收增值税。
目前，部分省市认为是该方式属于政府“团购”配建房，理由：一是政府给 "钱" 了;二是红线内建设，尽管房产未发生转移，但是“土地使用权”转移了。“房随地走，地随房建”，因此按照政府支付回购款计征增值税。我个人尊重该观点，但保留我的看法。
(二)无偿移交政府
财税[2016]36号文件第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
移交不是转让行为，政府获得配建房是“用于公益事业或者以社会公众为对象”。因此，不视同销售不动产，不征收增值税。
二、企业所得税
《企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
依据以上规定，企业发生的配建房支出应该认为是与“取得收入有关”的”“ 计税成本”构成部分，予以税前扣除。
三、土地增值税
依据配建房列举的四个特点，该项支出属于拿地的先决条件，属于地价的有效构成部分，归属于土地成本。因此在计算土地增值税的时候按照流程计算扣除。
四、契税
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
在此，我个人意见是配建支出应该计征契税。但是《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》(财行便函[2017]14号)文件有如下表述：
总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费(一般计入开发成本)是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税。
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从文件描述来看，是不是意味着契税的计税依据就是“招拍挂”的价格，而不是“招拍挂”之后会计或者税收认为的“土地”价格。因此，为配建房支出不征收契税提供了可能。

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