房企“买一赠一”问题深度解析

房地产行业“买一赠一”的促销活动司空见惯，在营业税时代此模式的涉税就一直存在争议，到了增值税时好像变得更犹为突出。我们房企财务该如何面对呢？下面予以透彻解析：
?一、?“买一赠一”?增值税方面，主要分析如下：
根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条的规定将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人，作为视同销售货物来计算增值税的。
这是一条原则性的规定，各地陆续出台了一些细化的政策，现以河南、湖北、陕西三地的政策为例做以解析：
1.河南营改增问题快速处理机制专期十二解释：根据《增值税暂行条例实施细则》规定，将自产、委托加工或购进的货物无偿赠送其他单位或个人应视同销售。如保险公司销售保险时,附带赠送客户的促销品，如刀具、加油卡等货物的“赠”是有偿的，是以买保险为前提的，如果购买者没有买保险，不可能获得赠，赠品的价格是包含在保费中的。因此，不应做视同销售处理。
2.湖北国税再次详解营改增实务中的42个问题中解释：房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。?房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。
3.?西安市国税局营改增问题答疑（三）中解释：房地产开发企业销售精装修房，已在 《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。
? ? 虽然国家和地方均对房企“买一赠一”有政策解读,但均属于原则性的，实际操作有一定的难度，在此予以深度解析。
“买一赠一”营销模式实质分为两类，一类对购房成交客户的赠送，其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，不应视同销售，不交增值，但目前各地规定不一，需要加强与主管税务机关的沟通；另一类对购房非成交客户的赠送，符合增值税的无偿赠送规定，应交增值税。
第一类、对购房成交客户赠送模式的处理，该模式以分以下三种情况：
1. 赠送自行开发产品，如购房送车库，可如下处理：
买房赠车库，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与车库的销售处理，分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票，应交增值税。
2. 赠送外购物品，如购房送空调，可分两种处理方式：
（1）赠品做营销费用处理，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合增值税的无偿赠送规定，不应视同销售，不应交增值税。
（2）赠品按兼营处理，增加赠品的经营范围，分别做购房与赠品的销售处理，分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票，应交增值税。
3.出售精装修房的模式处理：
精装修房因构成开发产品不可分割部分，所销房价高于普通的毛坯房，在销售合同中注明精装明细，按出售自行开发产品税率交增值税。
第二类、对购房非成交客户的赠品，如为促销活动人人均送的小礼品，可按如下处理：
这类赠品模式毋庸疑置符合无偿赠送规定，应视同销售交增值税。
二、“买一赠一” 企业所得税方面
（一）国家层面政策规定：
“买一赠一”企业所得税方面，根据国税函[2008]875号第三条：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。?
（二）我看“买一赠一”企业所得税涉税
“买一赠一”营销模式实质分为两类，一类对购房成交客户的赠送，其实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税的无偿赠送，非视同销售，应分开主品与赠品交企业所得税；另一类对购房非成交客户的赠送，符合企业所得税无偿赠送规定，应交所得税。
第一类、对购房成交客户赠送模式的处理，该模式以分以下三种情况：
1. 赠送自行开发产品，如购房送车库，可如下处理：
买房赠车库，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税的无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与车库的销售处理，分别确认收入、分别结转主营业务成本、分别开具发票，应交企业所得税。
2.?赠送外购物品，如购房送空调，可分两种处理方式：
（1）赠外购物品做营销费用处理，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税的无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与赠品的销售处理，应交企业所得税。
（2）赠外购物品按兼营处理，增加赠品的经营范围，此赠送其实质房价中已包括赠品价格，不符合企业所得税的无偿赠送规定，非视同销售，分别做购房与赠品的销售处理，分别结转成本、分别开具发票，应交企业所得税。
?3.出售精装修房的模式处理：
精装修房因构成开发产品不可分割部分，所销房价高于普通的毛坯房，在销售合同中注明精装明细，按出售自行开发产品交企业所得税。
第二类、对购房非成交客户的赠品，如为促销活动人人均送的小礼品，可按如下处理：
这类赠品模式毋庸疑置符合无偿赠送规定，应视同销售交企业所得税。
?三、“买一赠一” 个人所得税方面
（一）国家层面政策规定：
“买一赠一”个人所得税方面，根据财税[2011]50号：《?财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》
1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；不需交个人所得税。
（二）我看“买一赠一”个人所得税涉税
“买一赠一”营销模式实质分为两类，
?第一类、对购房成交客户的赠送，如买房送家电等，符合企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，不交个人所得税；
?第二类、对购房非成交客户的赠送，如为促销活动人人均送的小礼品不符合企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，应代扣个人所得税。
营改增后，一般纳税人有自行开具发票的权利，如超范围经营，国税也不可能再帮企业代开票，只要企业经营业务真实发生，企业的经营范围可配套增加，这样企业会出现同时经营房地产开发、销售货物、销售服务、不动租赁等并存的情况，对于一个企业仅从单位名称及经营范围，已无法一眼判断出企业的经营主业，企业的经济业态更为复杂化、多元化、动态化，充分考验财务人员的综合判断力、进而造成前所未有的巨大压力和执业评估风险。
?因此，“买一赠一”营销模式对于成交客户赠送关于增值税的涉税，如在各地没有一明确规定时，可参照其它省份加强与主管局沟通，争取达到观点趋同。同时，我们也呼吁税务机关，对于此类常态经济业务尽快从交易的实质性明确制定相关政策，并统一下发执行，让征纳关系变得更为明晰、融洽。

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