五分钟搞定契税

天下武功，唯快不破。财务人员的时间就是财务人员的生命线，如何用最短的时间来掌握一个税种呢？唯一的法门就是掌握每一个税种的计税特点。上一期我们谈论的话题是“五分钟搞定耕地占用税”，咱们这一期就来唠一唠耕地占用税的同胞兄弟契税。自从财政四税闹分家后，俩位大哥农业税和牧业税相继过世，耕地占用税就携小兄弟契税一起过继到了地税家里，过上了幸福的生活。契税是财政家里最小的小兄弟，从小娇生惯养，养成了性格怪异，拜金主义严重的性格，他只欣赏有房有地的土财主，只要取得了土地、房产的所有权，他不问来源，一律征税。
契税有以下特点：
1、契税只针对中国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人征收。这和契税的其他兄弟姐妹完全不同，是我国现行的17税1费中唯一的一个买方税，对于卖方则不予征税。这就是为什么房屋、土地交换的，如果交换价格不相等的，由“多交付货币”的一方按照“价格差额”缴纳契税；如果交换价格相等的，免征契税。因为交换价格不相等的“多交付货币”的一方多承受房屋、土地的权属，所以应当由“多交付货币”的一方按照“价格差额”缴纳契税。而交换价值相等的，任何一方都没有获得额外的房屋、土地的权属，所以双方均不用缴纳契税。
2、契税采用的是先税后证的征收模式，如果过没有缴纳契税，是不能够办理土地、房屋产权证书的。根据《契税暂行条例》第八条规定“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”但是，实际执行的时候，由于争议比较大，各地的税务机关也对此做出了相应的让步。比如：某省就出台文件规定：自2014年1月1日起，我省契税纳税期限调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。总之，契税是必须在土地、房屋权属变更之前缴纳的。
3、契税根据购买房屋的套数设定了不同档次的税率，根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。
对于购买三套及以上的住房则没有税收优惠政策，该适用多少税率就适用多少税率。

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