预售房款如何计算企业所得税？

一般计税情况下，收到预售房款1000万元，如何处理？
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会计需要考量四个方面：
1、 如何预缴增值税?
2、 会计如何处理？
3、 如何预缴土地增值税？
4、 如何缴纳企业所得税？
一般来说，应该是先考虑如何进行会计处理，再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢？因为如果不知道怎么缴纳增值税，则无法进行会计处理。
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基本情况是：预售时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间。
那么，问题来了，这1000万元房款的构成如何？即：里面有多少是企业收取的预收款，有多少是替政府收的增值税？
注意：由于并没有到达增值税纳税义务时间，所以，不能确认增值税销项税金。
但是，增值税是要预缴的，这个预缴的增值税，却是实实在在的替税务局收的，不能算作企业自己的预收款。
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首先确认预缴增值税金额。
按试点政策的相关规定，预缴增值税按以下公式计算：
预缴增值税金=1000万÷（1+11%）×3%=27万元。
所以，预收款的构成就是：预收款973万元，增值税27万元。
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会计处理自然就出来了。
由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生，所以，不能预提增值税销项。最简单的会计处理是：
借 银行存款 ?1000万
? 贷 预收账款 ?973万元
? 贷 应交税费-预交增值税 ?27万元
可见，在会计处理上，1000万房款中，有973万预收款。
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然后是土地增值税
当明白了以上处理及预收款构成后，土地增值税的计算就非常简单了。
因为，土地增值税预缴的收入是“预收款”。
所以，土地增值税收入=预收账款=973万元。
即土地增值税收入=预收款-预收款÷（1+11）×3%
不仅从道理上应该这样计税，如果部分企业开始还心存侥幸的话，国家税务总局2016年70号公告，则将这个公式铁板钉钉了。
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接下来，就是企业所得税了。
企业所得税按预计利润计算，预计利润=预收款×预计利润率
按以上的分析，预收款=973万元，并且，找不到税会对此的差异。
所以，所得税预收款=预收款-预收款÷（1+11）×3%
有些会计会问，为什么不是1000万÷（1+11%）=900.9万元？
从规则角度理解的话，原因有两点：
1、 此时没有增值税纳税义务，按“÷（1+11%）”进行还原没有依据
2、 所得税也应按会计的预收款来，因为在预收款问题上，税会没有差异。
税屋提示——预收款按全部预收房款还是扣除预缴的增值税后的余额计算，目前实务中尚存争议。部分地区仍坚持按预收款全额计算毛利，从17版所得税年度纳税申报表填报说明看，总局对此部分的口径似乎也没有变动。
A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（2017版）及填报说明：
23.第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。
27.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。
地方口径中，安徽省地方税务局2017-03-21对此有个回复：
营改增后房地产所得税计算论依据：以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税。
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未来如果税务总局下文，例外规定按900.9万计算，当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式，是税务总局自己搞出来的，它自有权力作任何修改。
但目前，税务总局并没有象土地增值税一样，专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件，所以973万元，即与土地增值税预征收入一致，才是符合政策的理解。
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以上是一般计税情况下的问题。简易计税，道理上与之一致。

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