青海地税解读2011年房产企业汇算清缴政策

近日，青海省地税局在网站上就2011年房产企业所得税汇算清缴相关政策共计12条作出解读，全文如下：
1.问：房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？
答：按照《实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产开发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售。
2.问：我公司将自己开发的商品房出租，是否要视同销售确认收入？
答：不是视同销售，按照《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条的规定，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营）不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
特别提示：事实上，这是新企业所得税法的一项重大变化，企业将自产产品用于在建工程（固定资产），所得税不再作为视同销售。
3.问：房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是作销售还是作投资？
答：将自产产品用于投资属于所得税视同销售，因此无论销售，还是作为投资，均需要确认销售收入，缴纳所得税（包含土地增值税）。
特别提示：贵公司在建造酒店及运营酒店的事情上可以选择先开发产品，再成立酒店公司；也可以选择先成立公司，再开发酒店。你们选择了前者，这种选择贵公司多缴税是正常的。酒店应该由其直接来建造，当然，房地产公司也可以代建。
4.问：我公司是一家房地产企业，在某区拍得一块土地，土地证办理在我公司名下，现在我公司将以该土地投资到新成立的全资子公司，是否需要视同销售缴纳企业所得税？
答：是的，该行为属于企业所得税视同销售，应按视同销售进行纳税处理。
特别提示：房地产公司土地投资不仅企业所得税视同销售，土地增值税也要按视同销售处理。
5.问：房地产企业出售无产权的车位如何确认收入？是按租金收入缴纳企业所得税吗？
答：对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。而对超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。
对于车位销售的企业所得税问题，由于租金收入按合同约定的日期作为收入的实现，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
6.问：我公司为房地产开发企业，原业务招待费的处理是否还适用？产品开发期由于没有收入，是不是业务招待费不能税前列支？
答：房地产开发企业原业务招待费的处理已经失效。但考虑到房地产开发企业收入的特殊性，允许房地产开发企业将其通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，作为广告和业务宣传费的计算基数。
企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。完工确认销售后，该部分收入不能再重复填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏，而应将其填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行栏第3列“调增金额”。
7.问：房地产开发企业分三期进行房地产开发，其公共配套设施尚未建造或尚未完工，公共配套设施费能否预提进行税前扣除？
答：按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十二条的规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套实施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。对于符合上述规定的，开发企业可将按预算造价合理预提的公共配套设施建造费用计入成本对象的计税成本。
8.问：房地产开发企业在开发区内建造会所作为配套设施提供给小区内的业主使用，并收取费用。按照国税发[2009]31号第十七条的规定：企业在开发区内，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。企业单独核算的这部分成本能否税前扣除？
答：企业单独核算的上述公共配套设施，转为企业的固定资产后，计提的折旧允许按照企业所得税法规定进行扣除。
9.问：房地产开发企业缴纳的土地闲置费可否税前扣除？
答：房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因政府无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为资产损失按规定进行审批扣除。
10.问：房地产开发公司样板房的装修费用所得税如何处理？
答：按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：房地产开发成本中的“开发间接费用”包括项目营销设施建造费。因此，样板房的装修费应计入开发成本。
11.问：国税发[2009]31号第三十二条第一款规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.请问，在办理实际结算的年度时，如实际结算的工程款与预提的工程款有差额，该差额是调整预提年度的成本还是实际结算年度的成本？
答：通常情况下，在实际结算年度进行调整，对于房地产企业的所得税处理在某些方面对“权责发生制”做了松动，根据房地产相关文件的立法初衷及实务操作过程中，普遍是结算年度进行调整。
12.问：国税发[2009]31号第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。请问，“按规定计入计税成本”是计入取得合法单据的当期还是追溯调整以前年度的计税成本？
答：我们认为这是一条总体性要求的政策额，并不是说没有取得合法票据不能计入成本，取得后就可以计入计税成本了，“按规定计入计税成本”应该理解为符合要求的（例如，三十二条所属情况）按规定处理，不符合要求的不可以再计入计税成本。

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