房企项目税负测算难点浅析

项目税负测算是很多穗友都在运作的常态化工作，从项目前期可行性研究的投资测算，到开工建设工程结算款的定价博弈，再到项目开发期间各项税负的把控，尤其是在项目完工前后，对项目税负的测算……
然而对于初入房企的小白或者对测算工作并不熟悉的穗友而言，对测算工作充满了期待与恐惧(至少有客户是这样讲)，期待的是对测算工作的好奇与向往，恐惧的是无从下手，不知所措。
今天我们就从土地增值税的税负测算工作，和大家探讨分享。
其实对于测算的思路大家都很清晰，无非就是确认收入、成本，然后按照土地增值税的计算流程计算就是了。
没错!其实真的很简单。让我们顺着这个思路理一理。
01、收入的确认与分析
从申报表的栏次看，收入在实际业务会涉及三种类型，所以，穗友们对于项目的收入情况，至少要从这三种类型区别确认。
这里需要强调的是，房企经常会组织一些营销活动，导致穗友们在税收处理时产生很多风险因素。比如大家经常遇到的买一送一、老带新、买房送物业费，再或是由于政策原因，导致对于收入口径的异化处理，像增值税差额纳税政策引发土增收入确认的歧义。
所以，无论从业务的处理还是政策的运用，都加大了项目收入的确认难度，加之房地产项目开发周期比较长，有些穗友很难积累到更多的清算经验，因而在申报时慎之又慎。
02、成本的确认与分析
我们可以直观地看到申报表扣除项目有6项，而这6项在实际确认时，却并非易事：
(1)土地成本的确认。这里主要结合企业拿地方式不同，从而影响到土地成本的确认，典型拿地对土地成本影响较大的方式，比如：投资形式获取土地、股权收购形式取得土地(注意股权溢价的税收处理)、配建经适房获取土地、代建道路/学校获取土地……
(2)建安成本与开发费用的确认。相较土地成本的确认，建安成本与开发费用的确认倒是容易许多，不过对于发生的成本、费用，需要根据土地增值税的口径处理，比如成本、费用必须实际发生且实际支付，而且要取得合法凭据，否则不可以确认扣除项目。再如对于预提的成本、费用，土增扣除是不认可的。
03、特殊业务的处理与分析
土增清算实务中，穗友们高频提及的问题主要涉及以下业务：拆迁还建业务、收购烂尾楼业务、车位清算业务以及成本分摊方法的适用等内容。这些业务一定程度上受政策明确影响，各地处理存在较大差异，但更多的是需要纳税人通过合理的沟通及政策借鉴，以寻求优化清算结果的途径。
04、面积数据的确认与填报
特殊业务中我们谈及成本分摊业务，在项目清算中也是至关重要的一个业务，而与其密不可分的一项数据，就是项目的面积数据。而这些数据的来源大家是否都熟悉呢?所以，从项目申报数据，到房产销售的数据，涉及到面积的数据，都是穗友们必须要关注的。
05、政策口径的把握与运用
鉴于土地增值税尚未立法，具体征管办法都是由各地自行规定，致使同一业务在不同地区清算，可能会有不同的结果。所以，土增清算，前提是搞清楚当地土增的执行口径，按照当地规定，在可沟通范围内借鉴优势政策，力争主管税务认可企业的清算结果。

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