从福建局的答复推导出土地增值税的计税依据

福建省局答复：
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计算增值税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应缴纳增值税税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%。发票应按规定全额开具。
2、计算土地增值税时，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。即：土地增值税计税依据=应税收入-应缴纳增值税税额。
税政解析与策略：
一、土地增值税计税依据的公式推导。
（1）应缴纳增值税税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%
（2）土地增值税计税依据=全部价款和价外费用-应缴纳增值税税额
=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%
=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷（1+9%）*9%+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷（1+9%）*9%+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
=全部价款和价外费用(1-1/(1+9%)*9%)+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
=全部价款和价外费用(1-1/(1+9%)*9%)+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
=全部价款和价外费用/(1+9%)+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
=增值税发票的不含税价+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%
二、拓展思考：在计算土地增值税时，土地出让价款所抵减的销项税额是否仍然可以计入土地增值税的扣除项目？
1、土地出让价款所抵减的销项税额不是增值税进项税额。
财税[2016]43号规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
土地出让价款所抵减的销项税额是差额计税时销售额的扣除项目，并不是作为进项税额在销项税额中计算抵扣的。所以，土地出让价款所抵减的销项税额并不需要从土地出让价款中作价税分离，土地出让价款可以全部计入土地增值税的扣除项目。
2、土地增值税纳税申报表的填表说明。
《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）明确，“土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写”。309号也没有要求土地出让价款所抵减的销项税额需要从土地出让价款中作价税分离，以扣除所抵减的销项税额后的土地出让价款计入土地增值税的扣除项目。
标题：关于房地产公司企业所得税、土地增值税等各税种收入金额的确认
写信人：h**
咨询时间：2020-05-10
回复时间：2020-05-13
发布时间：2020-05-13
留言内容：
关于房地产公司企业所得税、土地增值税收入金额：根据财税[2016]43号文，营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均为不含增值税收入，那房地产企业的增值税是增值税发票上注明的税额，还是增值税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%，也即房地产企业开具的发票的增值税金额是发票上注明的税额还是扣除土地价款之后计算出来的金额？一、如果房地产企业的增值税为发票上注明的税额，那么收入金额即为发票上注明的不含税金额二、如果增值税为（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%，那么收入金额为发票上的价税合计数-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%
回复部门：
纳税服务中心
回复内容：
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计算增值税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。应缴纳增值税税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）*9%。发票应按规定全额开具。
2、计算土地增值税时，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。即：土地增值税计税依据=应税收入-应缴纳增值税税额。
3、企业所得税计税依据不含增值税。申报时，对应收入栏次填写按照国家统一会计制度规定核算的收入。
4、计算印花税时，立据人应按合同所载金额万分之五贴花。
5、契税以承受土地、房屋权属的单位和个人为纳税人。
6、销售不动产情形不涉及房产税，如房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
文件依据：
一、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：“一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
二、根据《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”
三、根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
四、根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。
五、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
六、根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”
七、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定：“产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。”
八、根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定》的通知（国税发〔2003〕89号）规定：“二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
……
（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”
上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！

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