征管习惯及地方性政策对土地增值税合规的影响

土地增值税作为一个地方性税种，各地方税务机关对该税种有较大的自主权，因而土地增值税的征管受各地税务机关的地方性政策及征管习惯影响很深，由于这些地方性政策及征管习惯不常见于公开的信息中，但有时却是决定土地增值税合规的决定性因素，应引起税务合规人员充分的关注。
例1、某企业2003年前6000万元购入一块地，建造普通标准住宅，可售面积3万平方米，营业税及附加税率总计5.55%，财务费用能提供金融机构证明，且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
具体数据如下表（为了便于讨论，数据作了简化，不考虑不影响决策的印花税）：
（一）、合规前：
1、营业税及附加=15300×0.0555=849.15（万元）
2、可扣除成本=849.15+（6000+3000）×1.25+360=12459.15（万元）
土地增值额=15300-12459.15=2840.85（万元）
增值率=22.8%
应交土地增值税=2840.85×0.3=852.26（万元）
3、税金合计=849.15+852.26=1701.41（万元）
企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59（万元）
企业财务人员根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。”
提出企业的土地增值率处于临界点，降价可以增加利润，应按4950元/平方米销售房屋，测算如下：
单位：万元
?
单位成本/单价
总金额
（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理销售费用
合计
0.0180
540.00
财务费用
0.0120
360.00
销售收入
0.5100
15,300.00
（二）合规后：
1、营业税及附加=14850×0.0555=824.18（万元）
2、可扣除成本=824.18+（6000+3000）×1.25+360=12434.18（万元）
土地增值额=14850-12434.18=2415.83（万元）
增值率=19.69%
应交土地增值税=0
3、税金合计=824.18（万元）
企业所得税后利润=14850-6000-3000-540-360-824.18=4125.82（万元）
合规节税金额=4125.82-3698.59=427.23（万元）
经过测算，可节税427.23万元，方案可行。该企业作了降价销售。由于当地税务机关对于土地增值税是采用先按销售收入预征1%的征管方式，2007年，该项目结束，企业要求土地增值税清算多退少补，却遇到了意想不到的问题。当地税务机关原则上倾向于核定征收，并不支持土地增值税查帐清算的方式，由于土地增值税的规定比较宽泛，当地税务机关具有较大的税法解释权，企业经过沟通，放弃了查帐清算的方式。
真实的合规前后企业所得税前利润是：
合规前：
企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-153=4397.85（万元）
合规后：
企业所得税前利润=14850-6000-3000-540-360-824.18-148.5=3977.32（万元）
合规节税金额=3977.32-4397.85=-420.53（万元）
实际上普通意义上的土地增值税合规指的是查帐清算制下的土地增值税合规，各种合规的方法在查帐清算制下才产生了节税的效果。而现在一些地方税务机关原则上倾向于按比例核定征收土地增值，并且地方性征管习惯常处于变动中。由于房地产项目的开发周期较长，从土地增值税的定价合规到土地增值税的清算，往往还有较长的一段时间，这种征管习惯的变动给土地增值税的合规带来了意想不到的不可控风险。
例2
江苏某企业6000万元购入一块地，建造普通商品住宅（有国土房产局的批复），可售面积3万平方米，营业税及附加税率总计5.55%，财务费用能提供金融机构证明，且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。具体数据如下表（为了便于讨论，数据作了简化，不考虑不影响决策的印花税）：单位：万元
?
单位成本/单价
总金额（30000平方米）
土地款
0.2000
6,000.00
建安成本
0.1000
3,000.00
管理销售费用合计
0.0180
540.00
财务费用
0.0120
360.00
销售收入
0.5100
14850.00
2005年该企业进行土地增值税清算，当地税务机关的征管习惯是允许纳税人自由选择查帐制或核定制，然后由企业申请按选定方式清算。该企业先做了测算。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号? ）第十一条“条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”
再根据国土房产局的对该企业所开发产品属于普通商品住宅的批复，企业税务师认为该产品属于普通标准住宅，并测算如下：
（一）、查帐清算制
1、营业税及附加=14850×0.0555=824.18（万元）
2、可扣除成本=824.18+（6000+3000）×1.25+360=12434.18（万元）
土地增值额=14850-12434.18=2415.83（万元）
增值率=19.69%
应交土地增值税=0
（二）、核定清算制（普通标准住宅核定率为1%.非普通标准住宅核定率为3%）
应交土地增值税=14850×1%=148.5（万元）
经过测算，查帐制可以少交税148.5万元，该企业申请查帐清算。
但在查帐清算过程中，当地税务机关认为该企业的普通商品住宅不是土地增值税法意义上的普通标准住宅，依据是：苏地税发[2004]58号第一条“普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。”，因而江苏土地增值税法意义上的普通标准住宅类似于定销房的概念，和财法字[1995]6号“普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。”有很大的不同。虽然该企业有国土房产局对所开发产品属于普通住宅的批复，但根据税收征收优先适用税法的原则，该企业的住宅不属于土地增值税法意义上的普通标准住宅，也不适用（财法字[1995]6号）“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税。”的免税规定。因而实际查帐清算结果如下：
1、营业税及附加=14850×0.0555=824.18（万元）
2、可扣除成本=824.18+（6000+3000）×1.25+360=12434.18（万元）
土地增值额=14850-12434.18=2415.83（万元）增值率=19.69%
应交土地增值税=2415.83×0.3=724.75（万元）
若采用核定制清算，应交土地增值税=14850×0.03=445.5（万元），因对普通标准住宅认定不清多交税=724.75-445.5=279.25（万元）
以上两个案例是土地增值税清算中一些常见的认识错误，有些属于纳税人没有对土地增值税清算方式和当地税务机关的征管习惯了解不够就仓促合规所致，有些是由于一些地方性政策和国家级文件有较大的出入，不符合人们对土地增值税一些概念的常规认识所致，土地增值税各地政策不一，征管习惯不一，税务合规人员从事此类合规应慎之又慎。

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