房屋建筑物改扩建涉税问题案例分析

房屋建筑物改扩建税收问题主要涉及两个税种：企业所得税和房产税；涉及税收法律政策依据有：《中华人民共和国企业所得税法》及其及《实施细则》、《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）、《房产税暂行条例》、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）、《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）等。具体分以下五方面来进行税务处理。
一、推倒重置的改扩建涉税处理。
房屋建筑物固定资产在未足额提取折旧前，进行推倒重置的改扩建，根据《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的政策规定，该房屋建筑物固定资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
房产税则应根据《房产税暂行条例》规定，按会计制度规定计算重置后的固定资产价值，减除一定比例后的房产余值计征房产税。即房产税与企业所得税计税基础不一致，不包括该资产拆除掉的未计提折旧的净值。
二、提升功能、增加面积的改扩建涉税处理。
房屋建筑物固定资产在未足额提取折旧前，进行提升功能、增加面积的改扩建，根据《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》的政策规定，该房屋建筑物固定资产的改扩建支出，计入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
房产税计税依据则按《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》等有关规定执行：对原有房屋进行改扩建，应相应增加房屋的原值；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
三、已提足折旧房屋建筑物的改扩建涉税处理。
按《企业所得税法》第十一、十三条、《企业所得税法实施条例》第六十八规定：固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出，已经足额提取折旧仍继续使用的固定资产不得再计提折旧，其改扩建支出税收上作为长期待摊费用处理，并按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。
房产税计税依据则按上述第二种改扩建的情形执行，即：对原有房屋进行改扩建，应相应增加房屋的原值；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
四、租入房屋建筑物的改扩建涉税处理。
租入房屋建筑物固定资产的改扩建支出，按《企业所得税法》十三条、《企业所得税法实施条例》第六十八规定，租入固定资产的改扩建支出，在税收上作为长期待摊费用处理，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。
房产税则要区分经营租赁和融资租赁。
一是以经营租赁方式租入房屋建筑物，按《房产税暂行条例》规定，承租人不需要缴纳房产税；
二是以融资租赁方式租入房屋建筑物，实际是一种变相的分期付款购买固定资产，按《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》规定，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。其改扩建支出，也应按上述企业自有房屋建筑物改扩建有关房产税规定，相应调整计税房产原值，计征房产税。
五、房屋建筑物的改扩建未取得全额发票的税务处理。
按《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》第五条规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。”房屋建筑物固定资产的改扩建支出，在改扩建完工并实际投入使用时，如没有取得全额发票的，可以先按照合同规定金额暂估入账计提折旧，待取得全额发票后，如果与暂估价格有出入的，税务处理上须进行追溯调整。
房屋和建筑物改扩建的涉税处理
自建自用自售建筑物涉税问题财税处理
房屋建筑物改扩建的财税处理

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