非注册股东合资开发房地产项目的会计处理

一、政策背景：
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）：
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
二、实务案例
甲公司和乙公司协议约定，以甲公司名义合资开发房地产A项目，协议主要条款如下：
1、甲公司以土地作价出资6亿元，乙公司现金出资4亿元。
2、以甲公司名义办理A项目报批报建等开发事项。
3、以甲公司名义开设A项目银行专户，专户由双方共管，A项目所有收支全部通过共管专户。
4、以甲公司名义办理A项目纳税申报等全部税务事项。
5、甲乙双方约定，A项目的经营风险和法律风险，由甲乙双方共担。
6、甲乙双方约定，A项目税后利润（亏损）按6:4比例分成，乙公司不另外收取利息。
三、会计处理：
（一）甲公司：收到乙公司现金出资40000万元时，会计处理如下：
方法一：
借：银行存款? 40000
贷：其他应付款——乙公司? 40000
方法二：
借：银行存款? 40000
贷：实收资本——乙公司? 40000
方法三：
借：银行存款? 40000
贷：资本公积——乙公司? 40000
以上会计方法，您同意哪一种，请参与下面的投票。如果您主张其他会计方法，请在留言处发表您的意见！
（二）乙公司：向甲公司支付投资款40000万元时，会计处理如下：
方法一：
借：其他应收款——甲公司? 40000
贷：银行存款? 40000
方法二：
借：长期股权投资——甲公司A项目? 40000
贷：银行存款? 40000
方法三：
借：资本公积——甲公司A项目? 40000
贷：银行存款? 40000
以上会计方法，您同意哪一种。如果您主张其他会计方法，也可发表您的意见！

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