几句话掌握增值税政策要点？读完才知道有多简单！化繁就简学政策系列之：出租不动产增值税政策要点口诀

编者按
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日前，国家税务总局部署开展新一轮营改增政策大辅导，本公众号为了进一步帮助纳税人，尤其是首次接触增值税的建筑、房地产行业纳税人尽快适应新税制，了解政策、用好政策、掌握政策，特别推出"化繁就简学政策系列"文集。本系列分五篇，分别向纳税人介绍“出租不动产”、"转让不动产"、"不动产进项税额分期抵扣"、"跨地建筑服务"、"房地产销售"营改增政策。作者将生硬无趣的条文转化为朗朗上口的口诀，并辅以简洁的注释，相信广大读者跟小编一样耳目一新，眼前一亮，重要的是对营改增税收政策的学习起到事半功倍之效。
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开篇之前，先做一点知识小归纳，以方便读者接下来的学习。
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（1）增值税纳税人包括单位和个人。个人包括个体工商户和其他个人（即自然人）。
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（2）增值税纳税人按类型分一般纳税人和小规模纳税人。单位和个体工商户可以是一般纳税人，也可以是小规模纳税人。但其他个人（自然人）只能是小规模纳税人，不可能是一般纳税人。
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（3）增值税的计税方法分一般计税方法和简易计税方法。税法规定一般纳税人适用一般计税方法计税，按照规定发生特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税；小规模纳税人适用简易计税方法计税。对于某些特定应税行为，按照规定一般纳税人适用的简易计税方法和小规模纳税人适用的计税方法相同，适用简易计税方法计税既适用一般纳税人计税，又适用小规模纳税人计税。因此着重掌握一般计税方法和简易计税方法，方便学习和实务操作
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（4）税法提及"增值税发票"，纳税人既可以选择是增值税专用发票，也可以选择是增值税普通发票。但如果提及"增值税专用发票"或"增值税普通发票"，纳税人就只能使用该种发票，不能选择其他。
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（5）纳税人一般向机构所在地主管国税机关登记和纳税申报，及按照规定申请代开发票，机构所在地主管国税机关也即"主管国税机关".
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（6）税法提及服务发生地主管国税机关、不动产所在地主管国税机关、不动产所在地主管地税机关等税务机关。按照规定，只有纳税人发生特定的应税行为时才向上述税务机关预缴税款或纳税申报，或申请代开发票。
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掌握好以上的知识要点，下面开始本系列第一讲出租不动产的增值税政策要点口诀。
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纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称出租不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第16号公告公布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：
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经营不融资，道路不通行。
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注：总局16号公告适用纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，不包括融资租赁方式出租，也不适用纳税人提供道路通行服务。
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改前可简易，改后应一般。
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注：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是出租其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。
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异地须预缴，顺便代开票。
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注：出租的不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一县（市、区）的（简称异地不动产），纳税人（不包括其他个人）应按照预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款。小规模纳税人（不包括其他个人）不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
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预缴可抵减，登记地来管。
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注：纳税人（不包括其他个人）出租异地不动产，应向机构所在地主管国税机关申报纳税。先向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人按照规定应预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
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税率十一点，3点预征率。
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注：适用一般计税方法计税的税率是11%，出租异地不动产的预征率是3%.
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简易全五点，住房一点五。
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注：适用简易计税方法计税的征收率与出租异地不动产的预征率均是5%，但个人（个体工商户和其他个人）出租住房的征收率及预征率则按照5%减按1.5%.
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收租应申报，私人跨月分。
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注：采取预收款方式的租赁服务，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其他个人取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，以月平均数为月销售额。
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私人找地税，开票兼申报。
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注：其他个人出租不动产（包括异地不动产），向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不必预缴税款），可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

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