建房屋暂估入账的税务处理办法!

　　一、账务处理
　　（一）按照估计价值结转固定资产
　　借:固定资产——房屋建筑物
　　贷:在建工程
　　应付账款——某建筑公司
　　（二）开始计提折旧
　　借:制造费用或者管理费用、销售费用等（根据此项房产用途而定）
　　贷:累计折旧
　　（三）竣工决算,调整暂估价值
　　借:固定资产——房屋建筑物
　　贷:应付账款——某建筑公司
　　如果调减,则分录反之
　　借:应付账款——某建筑公司
　　贷:固定资产——房屋建筑物
　　（四）按照调整后账面原值、已提折旧,计算剩余净值,考虑剩余使用年限,重新计算未来各期折旧;但之前已提折旧金额不必调整.计提折旧分录同上,只是金额可以需要调整.
　　二、企业所得方面
　　关于企业所得税,处理政策与会计处理基本类似.只是有一点特殊要求,就是要求上述结算调整必须在结转固定资产、投入使用之后十二个月之内进行.
　　而且,事实上,还要考虑次年汇缴期结束之前取得发票的问题.如果汇缴结束之前不能取得发票,也是暂时不能税前扣除的.
　　三、关于房产税
　　在建房屋暂估入账、投入使用,应当自实际投入使用的次月起开始计提房产税.
　　房产税按照年度计算、分期申报缴纳:
　　（一）（自用）房产应纳税额=〔（暂估）房产原值+地价〕×（1-减除率）×1.2%
　　（二）各期（月、季）应纳税额=年度应纳税额/4或者12
　　注:关于计税房产原值所含地价,包括以出让方式取得土地所支付的土地出让金、以转让方式取得土地所支付的土地转让价款、契税以及耕地占用税、土地初期开发整理费用等.计算地价并入房产原值时,还要考虑容积率问题:如果容积率达到0.5,则全部并入;如果未达到0.5,则按照房产建筑面积两倍折合占地面积,计算应当并入房产原值的地价金额.
　　另外,关于土地使用税,无论在建期间,还是使用之后,原本一直缴纳,因此不必多说.（注:土地使用税征收起点乃是土地出让合同或者土地转让合同注明交付土地日期的次月起,由取得法定土地使用权的单位或者个人缴纳;若合同没有约定交付日期,则按照土地出让合同或者土地转让合同签订的次月起开始缴纳.）

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