对土地增值税“旧房”涵义各地口径的审视

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，七、关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
基于此，笔者在创作《税阅码—土增税》时，整理了各地的几类主要观点：
【观点1】按使用时间分：不区分经济性质，凡是已使用一定时间（如一年以上）的房产均属旧房。
【观点2】按交易环节分：
【观点2-1】按凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。
【观点2-2】单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产再转让属于转让旧房。
【观点3】区分经济性质分：
【观点3-1】房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产再转让属于转让旧房。
【观点3-2】房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产再转让属于转让旧房。
【观点4】房地产企业按是否清算分：房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产：房地产项目清算前，开发品转为固定资产或者投资性房地产再转让的，仍视为开发品转让，按规定预征和清算土地增值税。房地产项目清算后再转让房产，凡已转为固定资产或投资性房地产一定时间的，应认定为旧房转让。
以上观点，总的而言分为了三类：一是按房产本身的属性区分；二是按房产所处的交易环节（新建房OR存量房）；三是按是否属于房地产开发企业而单独设置的标准。
不难看出，各地的部分口径似乎已经突破了48号文“凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房”这一前提。这其中有一个不可避免的争议，即：是否允许对新建商品房的开发企业部分自用/出租房产采取旧房转让的土增税计算方式。
前述观点【观点2-1】和【观点4】实际上都是持反对态度的，其中【观点2-1】比【观点4】更为彻底。
土地增值税的“旧房”是相对于“新建房”而言的。并且在土地增值税中采取了两种截然不同的计算方法。如果允许新建房企业将部分房产适用“旧房”政策，这会产生同一项目内的不同资产适用不同的清算方式，甚至还会产生因清算方式不同而导致的“合规”（譬如在临界点时对高增值产品采取“旧房”清算政策，从而降低项目整体增值率）。
事实上，“旧房”土地增值税的三种计算方式天然地不适宜这类情况：一、重置成本法评估；在开发成本能够确定的情况下，不具有优越性。二、发票加成法；无发票，无法适用。三、核定征收；别无选择下方可使用。
因此，笔者更加倾向于土地增值税的清算方式应当按照环节分，即房产属于新建房（一手房）与否，而非单纯考虑房屋的使用年限、是否转固等。

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