房地产收到定金、订金、诚意金、意向金是否按预收款按照3%的预征率预缴增值税？

房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？以及预收款的时间确定问题？各地税务机关执行政策不一致，征纳双方对此也存在较大的争议，有必要统一明确执行。
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笔者认为：
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，订金、诚意金、意向金不具备“定金”的担保性质也不具有法律约束力，只是购销双方的一种购销意向行为，“定金”虽然属于一种法律上的担保方式，但同样也只是购销双方的一种购销意向行为，是对购销意向的担保。都没有发生销售行为，因此不属于销售款。?
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第二，营改增36号文件附件2“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税”，此款明确规定，预收款是指“销售”时发生的预收款，因此，也不属于预收款。
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第三，相关部门对房地产销售或预售，是规定要有销售许可证或预售许可证才可销售的。
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综合以上考虑，笔者倾向于，房地产企业所收取的订金、诚意金、意向金，以及在没有销售时所收定金，不宜按预收款征税，因为实际销售或预售都还没有发生，只是根据《担保法》，交了定金后，销售方必须要销售或预售，购买方必须要购买，否则，要承担相应责任。因此，所收定金也应是在取得销售许可证或预售许可证时，才转为预收款征税。
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预收款的时间确定也应是在取得销售许可证或预售许可证后收取的。其发生应税行为的时间为销售合同约定的交房时间。若实际交房时间早于销售合同约定交房时间的，以实际交房时间为准；若实际交房时间晚于销售合同约定交房时间的，以销售合同约定的交房时间为准。

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