房地产一般计税项目增值税合规的三个重要因素

全面营改增后，房地产项目增值税存在一般计税和简易计税两种模式，简易计税比较简单，只跟销售额有关系;一般计税相对比较复杂，不仅要关注销售额，还要关注与进项有关供应商类型、合同和发票，那么除了这些外，房地产一般计税项目增值税合规还应该关注那些因素呢?笔者认为至少需要关注一下三个方面。
一、项目单方毛利
增值税原理是对增值额进行征税，项目毛利的高低直接决定增值税税负的高低，营改增前，房地产企业统一按照5%缴纳营业税，营改增后，房地产企业增值税税负依然会将5%做为重要参照，但实际操作过程中，每个企业项目情况又各不相同，一般情况下单方毛利高的项目增值税税负会高于5%，单方毛利低的项目增值税税负就会低于5%。这与项目的拿地成本、区位售价、成本费用管控能力和开发周期都密切相关。因此，在做增值税税负合规时首要就是要关注单方毛利的变化，要对影响单方毛利的各个业务要素进行分解，有效管控业务发生方式、路径和交易金额就可以达到管控毛利的效果，进而管控增值税税负。
二、项目成本结构
房地产项目中成本主要由四类成本构成，包括土地类、建筑安装类、设计服务类和报建管理类，其中土地成本约占成本30%-50%(一二线城市项目比重高，三四五线城市项目比重低)，也与土地取得方式有关，土地如为招拍挂方式取得，以土地出让金财政票据抵减销售额可以起到进项税的效果，如转让取得土地，需要关注开具的土地发票是普票还是专票，是5%的专票还是9%的专票?交易取得土地凭增值税专用发票上载明的进项税进行抵扣;建筑安装类成本也能占到30%-50%左右(受土地成本影响，一二线城市项目比重低，三四五线城市项目比重高)，包括七通一平、建筑安装费、基础设施费和公共配套费，大多能取得9%的增值税进项发票，主要跟项目管控有关;设计服务类包含勘察、设计、测绘、监理等，一般取得6%增值税进项发票;而报建管理类包括各项行政规费、工程管理部门直接支出等，这类成本往往无法取得增值税进项发票，也就抵扣不了销项税。以上四类成本中土地成本和建筑安装类可以直接抵减销售额或销项税，比例越高增值税税负越低，而设计服务类和报建管理类比例越高，增值税税负就会越高。
三、项目费用结构
项目费用包括销售费用、管理费用和财务费用，销售费用和管理费用中能取得进项抵扣的业务有限，如支付给第三方代理费、业务推广费、咨询费等可以取得少量增值税进项外，大部分费用支出都无法对销项形成抵减;而财务费用除了极少数手续费外更是无法形成抵扣链条，对增值税税负管控形成较大压力。总体上在毛利额一定的情况下，三项费用占成本费用比例越大，增值税税负越高，三项费用占比越小，增值税税负越低。

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