房企不同规划，税负变化大

依据房产税暂行条例规定，自用的房产，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，计算公式为：房产税应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%。
其中《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
【案例】
某房地产上市公司有一宗别墅用地，占地66667平方米，获取土地时每平方米平均地价5万元。为了改善高管生活品质，企业规划土地开发为别墅，产权办理到企业名下，分配给高管居住，离职时收回再行分配。
政府批复项目容积率为不高于0.5，不低于0.45。
目前企业有两种设计方案(1)别墅建筑面积共30000.15平方米;(2)别墅建筑面积共33333.5平方米。试计算应计入房产原值的土地价格，并从房产税的角度为企业推荐方案。
分析：
第一种设计方案：
(1)宗地容积率=建筑面积/占地面积=30000.15/66667=0.45
(2)容积率小于0.5，因此应按照2倍计算土地价格
(3)计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=30000.15平方米*2*5万元/平方米=300001.5万元
(4)地价对房产税的影响金额是=300001.5*(1-30%)*1.2%=2520.012万元
第二种设计方案：
(1)宗地容积率=建筑面积/占地面积=33333.5/66667=0.5
(2)容积率为0.5，因此应全部地价计入房产原值
(3)计入房产原值的地价=土地面积*土地单价=33333.5*5万元/平方米=166667.5万元
(4)地价对房产税的影响金额是=166667.5*(1-30%)*1.2%=1400.01万元
对比发现，第二种设计方案房产税税负远远低于第一种，因此，从降低房产税的角度考虑，第二种设计方案更为合适。

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