继承房产再出售个人所得税问题

留言内容：
"继承的房产继承前的购买时间是10年前，继承后是家庭唯一住房，再出售的话是否符合满五唯一，免征个人所得税?当地税务局的说法是满五时间是从继承开始算，不符合(国税发〔2005〕172号)规定，已经征收了20%的个人所得税能否申请返还?根据(国税发〔2005〕172号)规定，根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。”
答复内容:
"您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国个人所得税法》(主席令第九号)第三条、第六条规定;“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为百分之二十。”
二、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)第四条规定：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。”
三、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
四、根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第49号)第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”
因此，个人转让继承的住房，其购房时间按发生继承前的购方时间确定，若您继承的房屋的购买时间为10年前，如果您再次转让该房屋，且该房屋符合财税字〔1999〕278号文件第四条的规定，则免征个人所得税。若您是自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息。感谢您的咨询!
上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。"
答复单位：国家税务总局河南省税务局
答复时间：2020-08-17
2009年1月之前的解答——
继承房产出让是否要全额缴20%个人所得税?
夫妻俩共有唯一一套73.6平方米的企业房改房，已居住20年以上，因丈夫去世，由妻子及二子女3人法定继承，已办理共有产权证各一本。孤独老人想把房子卖了跟子女一起住，在将该房转让时，当地税务要求按评估价全额5.888万元的20%缴纳个人所得税1.18万元。请问税务机关的做法是否正确?
《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。该文第二条第二款明确，(二)、关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
据此，继承住房后销售的应按上述文件规定计算缴纳个人所得税。
来源：安徽税务网

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