企业以物抵贷的房产如何缴纳营业税？

企业以房产抵贷的，未办理过户手续，如何缴纳营业税，是差额还是全额缴纳营业税？相关依据是什么？
《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按‘销售不动产’税目征收营业税。”
2005年11月23日国家税务总局在批复四川省地方税务局《关于以房抵债未办理房屋权属过户手续是否征收营业税问题的请示》时规定：“企业未按期归还银行贷款，经人民法院裁定，将企业拥有的房产抵给银行清偿债务，银行据此作了‘以物抵贷’的账务处理。虽然企业未办理房屋权属过户手续，但人民法院裁定‘以房抵债’后，房屋的所有权已发生了转移。据此，根据现行营业税有关规定，企业已发生了‘销售不动产’行为，应按照规定征收营业税。”
如果企业以物抵贷的房产是购置的，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”因此，借款企业以房屋作抵押向银行贷款，期满后无力归还贷款的，抵押房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款企业有偿转让给银行，应对借款企业以房抵贷行为按“销售不动产”税目征收营业税。

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