财务总、税务总不得不看的一篇文章，教你玩转地产智慧税务！

01营改增后税负是增是减？利润是升是降？
?
假设：
1.土地成本占比为40%；2.资本化利息为含税收入的6%；（没有可扣除进项）3.成本进项中11%税率的占80%，17%税率的占20%，费用占比为含税收入的6%，并且其中50%可以取得可抵扣进项，并假设进项税率为6%；4.收入端与成本端的收付款金额保持不变。
?
?结论：
1.大概趋势是：高利润项目增税，低利润项目减税，一二线城市增税、三四线城市减税。
2.当含税毛利率<=40%，增值税制下的净利率高于营业税制下的净利率；
3.当含税毛利率<=30%，一般计税法且利息据实扣除的情况下，净利率高于简易计税法。因此，建议选择一般计税法。
?
02集团成立贸易公司对税负的影响会有多大？
?
节税原理：
贸易公司提价部分交增值税、企业所得税；项目公司抵扣增值税、企业所得税、土地增值税；总体节约土增税。如果贸易公司亏损，还可免交企业所得税，节税就更多。
?
地产公司成立贸易公司的五大注意要点：
1、利用增值税抵扣链条避免重复征税。
2、利用集团战略议价能力压低采购价格。
3、结合平台贡献度适当提价销售
4、合理选择平台设立地点享受财政扶持政策
5、确保业务真实防范虚开风险
?
03甲供材一定会对开发商有利吗？
?
甲供材对于开发商来说有利也有弊。
?
▼ 利：
获取进项，挣得税差；
利用甲方优势，争取更优价格。
?
▼ 弊：
增大甲方前期现金流支出，加大资金的时间成本；
管理难度与复杂度提高；
可能带来综合成本增加的风险。
?
04如何进行企业税负的精细化管理？
?
1、税负转嫁：
如果房地产公司是一般计税，应尽量取得上游的11%的专票，并非取得专票施工方的利润就下降，双方可以合作共赢。
?
2、进项税控制：
首先做好目标的进项税，在合同的执行过程中计算动态的进项税 ，然后会拿到实际的进项税，最后进行数据沉淀，为以后的项目积累经验。
?
3、进销项匹配：
进销项不匹配可能会导致大量留抵！
无法及时获取发票在增值税、企业所得税和土地增值税上存在巨大风险，应对的策略就是提前获取发票。
?
05如何进行房地产行业增值税全流程管理？
?
房地产行业增值税管理全流程包括五大控制要点：计划和预算管理、进项管理、销项发票管理、销项税负计算、纳税申报。
?
计划和预算管理?
根据纳税方式决定控制含税成本或不含税成本
重视实际成本与预算成本的同标对比
?
进项管理?
发票识别真伪
应抵扣尽抵扣
注意三流合一
?
销项发票管理?
预开发票管控
业务与开票强关联
注意三流合一
过渡阶段发票开具规则
?
销项税负计算?
营改增过渡阶段业务/发票/计税的关联
预售转销售的税负计算
土地成本的抵扣
?
纳税申报?
大量手工台账支撑
各地申报要求不同
调账调票对于纳税申报的影响
?

【联创财税】: 专业为企业、公司及创业者提供注册公司、代理记账、公司(工商)注册、商标注册、公司变更、公司注销、财务税务咨询、企业合规(财税合规+法律合规)等专业企业财税服务，为您解答各种工商财税疑难问题，欢迎来电咨询办理！
服务热线:180-9213-9007(同微信)，免费创业辅导。
本文地址: https://ankang.sxlccs.com/dljz/365629.html