非住宅转让VS投资的税收政策对比表

税种
房产转让
房产投资入股
对比备注
增值税
财税2016年36号文：
? ?一般规定：销售额，是指纳税人取得的全部价款和价外费用。
? ?特殊规定：个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
? ?税收优惠及过渡政策：（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区:个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
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财税2016年36号文：
? ?附件一第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”
? ?第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。”
? ?附件二第一条第四款“进项税额”规定：“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。”
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均涉及
附加税费
按照增值税计算
按照增值税计算
均涉及
契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。
均涉及
印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其《实施细则》规定,个人转让房产(非住宅类)须由合约双方就所立的书据依法按“产权转移书据”的品目,0.05%的税率据实缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其《实施细则》规定,个人转让房产(非住宅类)须由合约双方就所立的书据依法按“产权转移书据”的品目,0.05%的税率据实缴纳印花税。
均涉及
个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让非住宅,以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%；根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发【2006】108号文)规定,合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
财税[2015]41号：
? ? 一、个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。
? ?二、个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。
? ?个人以非货币性资产投资，应于非货币性资产转让、取得被投资企业股权时，确认非货币性资产转让收入的实现。
? ?三、个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。
? ?纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内（含）分期缴纳个人所得税。
? ?四、个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。
? ?个人在分期缴税期间转让其持有的上述全部或部分股权，并取得现金收入的，该现金收入应优先用于缴纳尚未缴清的税款。
? ?五、本通知所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。
? ?本通知所称非货币性资产投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业，以及以非货币性资产出资参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。
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转让无税收优惠；投资有分期纳税的税收优惠
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，个人转让除住房以外的存量房，应按规定申报缴纳土地增值税。
? ?对个人转让非住宅存量房，能够提供合法、完整、准确的凭证，并能正确计算应纳税额的，应采取查账征收；对个人未能提供相关凭证，不能正确计算应纳税额的，统一按计税价格按照征收率核定征收。
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财税[2015]5号：
? ?四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。?
转让要缴纳；投资暂不缴纳

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