预收款项产生的销项税额，真有想不到的点儿

预收款时产生销项税额或应纳税额的时点，对于营改增的试点纳税人，包括一般纳税人和小规模纳税人是一样的。一般计税方法的销项税额是依附于纳税义务发生时间的，预收账款即发生纳税义务发生时间，这个事儿还真是有的。比如下面的两种情形：
事项
描述
说明
租赁业务预收款项
包括经营租赁和融资租赁（但不包括售后回租，此为贷款服务性质）预收款项的情形，在预收时即产生纳税义务。同时也是包括不动产租赁、土地使用权租赁和动产租赁行为
特别说明，在租赁开始前预收时即发生纳税义务，不必等到租赁行为发生时
先开具发票
开具发票的当天，即在应税行为发生前开具发票时即产生
此时并不强调发票区别普通和专用增值税发票，亦不强调是不是应税行为发生之后的开具发票，尽管财税部门有这样的宣传，但现实当中无法这样操作。还有的人士认为这时付款方取得的增值税专用发票不得抵扣，小编认为并不存在不得抵扣的障碍
下面我们结合几个案例来说明：
案例：某企业2017年8月约定提供经营租赁业务，合同约定租期从2018年1月1日起到2018年12月31日，但约定承租方要先预交一个月的租金111万元，此处若无法选择简易计税方法，只能按一般计税方法计税。
分析：经营租赁不动产的税率是11%，预收租金的111万元进行折算为不含税价格111/1.11=100万元，销项税额是11万元，此租金将在2018年1月转入租金中，该企业2017年8月的会计处理如下：
借：银行存款 1110000
贷：预收账款 1110000
借：预收账款 110000
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）110000
请特别注意，有的人士认为第二步的分录冲减了预收账款的余额，不方便核对账目。小编在想，如果连一个公司的核对预收款项多少钱还要通过一个会计科目余额来反映，是不是太简单了些。如果中间再加一个转换科目，也是增加不必要的核算复杂过程，如果业务多了，中间科目的发生额及余额更不好对。只要约定清楚这个业务适用的税率或征收率，对账通过辅助设置也没有问题啊。小编是认为干净利索的处理才是最有效的处理。
2018年1月在将100万元转入会计收入时，并不需要再计缴增值税，因为已经缴过了，当月申报增值税收入时，在采集会计收入时记得扣除即可。此时的会计处理如下：
借：预收账款 1000000
贷：主营业务收入 1000000
请特别关注如下几个事项：
一是，如果对方是给的100000元押金，注意这时并不产生纳税义务，因为押金与预付服务款是不一样的，即使收了服务款，还加收了押金，押金也并不属于价外费用，这一点需要分清价外费用的收入的框架理解。
二是，上述如果对方支付的111万元预付款，在2017年12月发生了不可抗力，出租方退还给承租方全部款项，此时小编认为原来计缴的销项税额11万元是发生了退回，需要冲减当期的销项处理或最后直接退税。只不过如果开具了增值税专用发票的，一定要开具红字增值税专用发票才能冲减。因为这个行为是没有发生，只是发生了纳税义务，关于这一点，并不是说发生了行为之后还在考虑折扣的事，并不尽相同。
三是，我们可以延伸一下，预收不动产的租金，其房产税如何计缴的问题。之前小编曾看到江苏有这样意见：出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。但这个意见在2011年被废止了。小编认为房产税没有跟收入相关的纳税义务发生时间一说，尽管网上有许多的这样的观点，但大家可以想想，房产税是基于存续出租而缴纳的，只是计算方式借助于收入的方式计缴，房产税的相关规定是明确了什么时候开始计缴房产税，此为纳税义务发生时间，这个纳税义务发生时间并不是一个时点，而是一个持续的过程。至于有的地方是一年2次还是4次方式，只是实现的方式不同而已。但也不排除就有这样要求的，不过我们要以从依据上来沟通吧。
四是，我们千万别误解了企业所得税预收租金作为收入实现在汇算清缴处理的判断。当下对于预收租金的情形，分为合同或协议约定的承租人应付租金的日期来确认收入，及预收跨年度的，一次性收的，可以分年度计入收入中。这两种方式中的第一种，比如仍是上面的案例，2017年预收的租金，这是在租赁行为并没有发生时预收的，在所得税上并没有提供服务行为，自然这个款项还无权属于自己，增值税上只是“强制”规定而已。此时还不叫承租方应付租金，租金还没有产生，只是给的预付款，这一点要特别注意。只有租赁行为产生后，才会有依照所得税这个规定来按应付租金的日期确认收入。
先开具发票的情形，其会计处理同上面类同，只是在哪个期间开具发票就在那个期间确认增值税应税收入，有其主观变化的一面。
最后补充一点，增值税纳税义务发生时间中的“收到预收款”，是一个行为结果，并不是合同约定应收到预收款，这一点需要认真的理解透其表达的结果，再来判断是不是有应税义务发生。

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