办税指南（转让土地使用权）——中山市

办税指南（转让土地使用权）——中山市
◆法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《国务院征收教育费附加的暂行规定》、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
◆提交资料：
转 让 方
1.土地权利证书原件及复印件；
2.身份证明
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
3.土地使用权转让合同原件及复印件（拍卖过户和法院裁决的不需提供）；
（1）房产属公开拍卖取得的，提供拍卖成交确认书原件及复印件；
（2）房产属法院强制执行的，提供法院裁决书原件及复印件及协助执行通知书复印件；
4.土地原值：原购置发票或土地出让金财政收据、按国家规定缴纳的费用所取得的合法有效凭证、开发土地所需成本费用取得的合法有效凭证等（如遗失相关资料，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）原件及复印件；
5.价格评估：提交土地价格评估书；
6.涉及企业所得税的
非居民企业，提供土地取得或持有时的支出以及土地摊销金额情况有效凭证；
7.税务机关要求提供的其他资料。
受 让 方
?1.身份证明；
（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
◆办理流程：纳税人持上述资料向土地所在地税务机关进行纳税申报→税务机关受理、审核、计税→纳税人缴税、领取完税凭证→纳税人持完税凭证及增值税发票至不动产交易登记部门申请办理不动产登记转移业务
注：办理涉税业务需转受让双方同时到场，本人无法到场的可委托他人办理，但须提供书面委托书，以及受托人身份证明原件及复印件。
◆税率表：增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
税种
个人
单位
转让方
增值税
2016年4月30日前取得
转让收入×3% 或(转让收入-土地原值)×5%
一般纳税人：(转让收入-土地原值)×5% 或转让收入×10%
小规模纳税人：转让收入×3% 或(转让收入-土地原值)×5%
2016年5月1日后取得
转让收入×3%
一般纳税人：转让收入×10%
小规模纳税人：转让收入×3%?
将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
城市维护建设税
增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
教育费附加
增值税税额×3%
地方教育附加
增值税税额×2%
个人所得税
(转让收入-土地原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
无
企业所得税
无
市内未办理税务登记的企业，或登记状态为注销，按转让收入2.5%核定征收。非居民企业以房产转让收入全额减除房产净值后的余额作为转让所得计算，税率10%。
土地增值税
增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注 ②）
增值额=土地转让收入-取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定统一缴纳的费用-转让环节缴纳的税金
对取得土地使用权后投入资金开发、将生地变为熟地转让的，增值额=土地转让收入-取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定统一缴纳的费用-开发成本*120%-转让环节缴纳的税金
印花税
合同金额×0.05%
受让方
契税
成交价格×3%
印花税
合同金额×0.05%
权利证照贴花每件5元
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
?②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
档次
级距
税率
速算扣除数
应纳税额计算公式
1
增值率≤50%
30%
0
增值额×30%
2
50%<增值率≤100%
40%
5%
增值额×40%-扣除项目金额×5%
3
100%<增值率≤200%
50%
15%
增值额×50%-扣除项目金额×15%
4
增值率>200%
60%
35%
增值额×60%-扣除项目金额×35%
◆代开发票范围：
1.代开增值税专用发票（不含免税项目）：转让方为自然人或小规模纳税人，且受让方为非自然人；
2.代开增值税普通发票（含免税项目）：转让方为自然人或没有增值税普通发票开票资格的小规模纳税人。
◆注：如对提交资料、办理流程、适用税率、代开发票范围有疑问或有其他特殊情形（如提交资料出现地址不一致）的，可向不动产所在地税务机关咨询。

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