如何理解完成“房地产开发投资总额25%”？

近期，房地产公司财务人员频繁咨询关于转让土地使用权时需要满足达到开发投资总额25%以上条件，如何确定开发投资总额?谁来判定是否完成开发投资总额25%以上条件?
一、“完成开发投资总额25%”有关规定
为了防止炒卖地皮的行为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。
二、如何理解开发投资总额?
上述文件中虽然对转让房地产项目投资开发比例做出了明确规定，但是未明确开发投资总额概念，在实务操作中，让大家针对投资总额中是否包含土地成本，出现了不同的声音。
1、《国有土地使用权出让合同》
根据现在国土资源部与企业签订的《国有土地使用权出让合同》第四章土地使用权转让、出租、抵押第二十条受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权出让、出租、抵押，但首次转让剩余土地使用权时，应当经出让人认定符合下列规定条件：按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。合同中明确为取得土地使用权后，及缴纳土地价款后，转让土地使用权的，需要满足开发投资总额的25%以上条件。
2、《闲置土地处置办法》第三十条规定：“已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。”
3、国土资厅函[2002]101号《关于闲置土地处置有关问题的复函》回复：《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第二条第二款第二项中的“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于土地开发建设的资金总额。
结论：根据上述相关文件，开发投资总额不含土地价款及相关费用，一般情况下，以项目发改委备案立项时注明投资总额确认。
三、谁来判定完成“开发投资总额25%”?
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
(一)不动产权属证书;
(二)买卖、互换、赠与合同;
(三)继承或者受遗赠的材料;
(四)分割、合并协议;
(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;
(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;
(七)相关税费缴纳凭证;
(八)其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
是当地管委会认定还是需要委托第三方机构认定目前政策尚未明确，各地政策也不一致!例如：北京市需要提供审计部门出具的已投资额达到开发投资总额25%以上的合法证明。昆明市需要提供当地政府(管委会)开具的合法证明。

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