城市更新项目中的“安置回迁用房”是否需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税

问：请问城市更新项目中安置回迁给被拆迁权利人的房屋需要预缴增值税吗?
答：安置回迁房屋原则上不需要预缴增值税。营改增后房地产项目增值税预缴的政策规定主要在《关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号，“18号公告”)中进行明确，根据18号公告第十条和第十九条的规定，满足采取预收账款方式销售的项目，在收到预收款时按照3%的预征率计算预缴增值税。城市更新项目中安置回迁的房屋一方面不属于采用预收账款方式销售的房屋，另一方面回迁房也不存在收取预收款的问题。实务中原则上在回迁房交房时按照视同销售处理的规则确定纳税义务时间申报增值税。
问：那城市更新项目中的回迁房需要预缴土地增值税吗?
答：首先，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第6号，“土增实施细则”)第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”其次，根据国税发【2006】187号文和国税函【2010】220号文的规定，回迁房在所有权转移时按照视同销售规则确认房地产转让收入。所以综合两个文件来，土地增值税预征的前提是项目竣工结算前触发纳税义务的发生了，由于回迁房的纳税义务发生时间是产权转移的时候，实务中产权转移时点均发生在项目竣工验收之后，所以回迁房并不满足预征的条件。
问：这样是不是意味着城市更新项目中的回迁房也不需要预缴企业所得税呢?
答：与增值税和土地增值税不同，企业所得税并非预缴的概念，而是在达到完工标准之前按照预计毛利的方式征收企业所得税，在达到完工标准后再结算实际毛利与预计毛利之间的毛利差。与土地增值税存在略微差异的是，根据国税发【2009】31号文第七条的规定，回迁房确认收入的时点是所有权转移或者实际取得利益权利时。实务中绝大部分的房企都是按照回迁房转移的时点进行确认，但是31号文中所表述的所有权转移，或于实际取得利益权利时确认收入到底是孰早的概念还是意味着纳税选择权利本身存在较大的争议。对于城市更新项目而言，拆迁安置本质上构成一种非货币性资产交换行为，所以按照31号文的逻辑房企实际取得利益权利的时点就可能是取得被拆迁权利人土地及房屋权属成为单一权利主体的时点，那么这样回迁房确认收入的时点就可能被推前。而且一旦推前，收入确认的金额也将有所区别。所以我们建议实务中要与主管税务机关保持良好的税务沟通。

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