房产税—税率及计税依据总结

1.税率——比例税率。
（1）从价计征——1.2%；
（2）从租计征——12%。
个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
2.计税依据
（1）一般规定
1、从价计征（自用）：计税依据=房产余值
房产余值=房产原值×（1-扣除比例）
扣除比例为10%～30%。
房产原值的确定：
①房屋原值：房屋本身原值+附属设备价值+配套设施价值
②更换房屋附属设备和配套设施对房屋原值的影响
房屋原值=房屋的原始价值+更换的新设备、设施的价值-房屋原来相应设备和设施的价值（易损坏、需要经常更换的零配件除外）
③地价对房产原值的影响（★）
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
④纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征（出租）：计税依据=租金收入
【提示】无租使用的房产，计税依据为房产余值。
（2）特殊规定（★）
1、投资联营的房产的计税依据
①参与投资利润分红，共担风险的，计税依据=房产余值。
②不承担联营风险，只收取固定收入的，计税依据=租金收入。
【例题·多选题】下列关于房产投资的房产税的说法，正确的有（ ）。
A.以房产投资成立有限公司，投资方按房产余值为计税依据计征房产税
B.以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入，投资方以固定收入视为租金收入，以租金收入为计税依据计征房产税
C.以房产联营投资，共担经营风险的，被投资方以房产余值为计税依据计征房产税
D.以房产联营投资，共担经营风险的，投资方不再计征房产税
【答案】BCD
【解析】以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待，以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；对于成立有限公司的，房产应当过户到新公司的名下，故投资方不再缴纳房产税；以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由投资方按租金收入计征房产税。
2 、融资租赁房屋：计税依据=房产余值
【提示】
纳税义务发生时间：由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
3、免收租金出租房产的纳税人和计税依据
①纳税人——产权所有人（出租方）
②计税依据=房产余值
4、具备房屋功能的地下建筑房产税的征收（★）
【重点小结】地下建筑房产税与地上房屋建筑房产税的比较：
①对于与地上房屋相连的地下建筑应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
②出租地下建筑的房产税与出租地上房屋建筑的房产税规定完全相同。
③工业用途以及商业和其他用途的独立的地下建筑与地上房屋建筑房产税的区别仅是对应税房产的原值按照一定的比例进行了调整，即缩小了计税原值。工业用途的独立的地下建筑以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。商业和其他用途的独立的地下建筑以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
【例题·单选题】下列关于房产原值的有关规定，不正确的是（ ）。
A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值
B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值
C.中央空调不计入房产原值
D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值
【答案】C
【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【例题·单选题】某企业2016年拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，将其中的1/3以每月15万元的租金出租给其他单位使用，2016年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，并为该办公楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2016年应纳房产税（ ）万元。
A.51.49
B.52.38
C.53.05
D.53.19
【答案】D
【解析】2016年1～4月
应纳房产税=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（万元）
2016年5～7月应纳房产税=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（万元）
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
2016年8月至年底应纳房产税=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（万元）
该企业2016年应纳房产税=18.4+12.6+22.19=53.19（万元）。

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