房地产企业成本核算及税务处理

成为一个房地产行业财务，不容易呀，从收入如何确认到成本如何核算，再到土增税清算，哪个环节都要“了解”，且都“不简单”。
前期我们分析过“收入问题”，今天我们就来讲讲“成本问题”。
首先，房地产开发成本核算是啥？
简单说：按成本项目归集和分配开发商品房支出的全部费用，计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
具体如何核算？
第一步：确定成本核算对象（事后报送制）?
据6原则定对象（可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分）。
完工后出具专项报告（确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，开发项目基本情况、开发计划等）。
改备案为事后报送制，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随《年度纳税申报表》一并报送专项报告。
建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，收集、整理、保存材料备查。
依据：国家税务总局公告2014年第35号
第二步：关于成本、费用税前扣除有哪些规定？
具体成本、费用扣除规定列式如下：
项目
扣除规定
期间费用、已销产品计税成本、税金及附加、土增
可扣除
共用部位/设施设备日常维护、保养、修理等
据实扣除
已计收入的共用部位/设施设备维修基金
移交时扣除
会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等
非营利产权属业主；或无偿赠与政府、公用事业单位
建造费按公共配套设施费处理
营利性；或产权归企业（或未明确）；或无偿赠与政府及事业单位以外
单独核算成本，按建造开发产品处理（自用按建造固定资产处理）
邮电通讯、学校、医疗设施
单独核算，若涉经济补偿（国家部门、单位），抵扣建造成本后差额，调应纳税所得额
银行按揭方式销售
按揭贷款提供担保金，实际损失产生扣除
支付境外机构销售费(含佣金或手续费)
不超委托销售收入10%,可扣除
利息支出
为建造开发产品借款费用
属财务费用性质，可扣除
分摊集团或其他成员企业统借费用
出具从金融机构取得借款的证明文件，合理分摊利息费用,准予扣除。
国家无偿收回土地使用权形成损失
可税前扣除
开发产品整体报废或毁损
净损失审核确认后准予在税前扣除
开发产品转自用,使用累计未超12个月又销售
折旧费不能扣除
依据：国税发〔2009〕31号?
第三步：如何归集开发成本、费用？
开发成本含开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
具体核算列式如下：
科目
核算内容
备注
（一）土地征用费及拆迁补偿费
土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等
土地闲置费土增清算不能扣除
依据：国税函〔2010〕220号
（二）前期工程费
项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”费等
?
（三）建筑安装工程费
开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等
?
（四）基础设施建设费
开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费
?
（五）公共配套设施费
开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施支出
会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施
（六）开发间接费
为直接组织和管理开发项目所发生，不能归属特定成本对象的成本费用性支出。含管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等
?
依据：国税发〔2009〕31号?
关于成本，都有哪些特殊税务规定？
土地涉及拆迁补偿费，可扣除（财税〔2016〕140号）。
项目公司受让开发企业土地，符合条件可扣除土地价款（同时满足三方签变更协议或补充合同，若土地用于、规划不变则总价不变，及项目公司股权全为为房企持有）（财税〔2016〕140号）。
成本费用取得票据注意点
土地出让金：土地管理部门开具的财政票据。
拆迁补偿费：政府的拆迁文件、补偿协议，被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，身份证复印件，银行转账凭证。
预提费用：出包工程未最终结算发票不足，证明资料充分时，可预提（不超合同总价10%） ；公共配套设施尚未建造或未完工的，可按预算造价合理预提（承诺建造不可撤销或必建）；应上交政府未交的报批报建费、物业完善费（物业管理/公建维修/其他专项基金）可预提。

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