营改增落地实施后,房地产企业应如何缴税？

如今,伴随着税收法律法规的日益完善和出台,企业纳税申报越来越获得企业经营管理者的重视.房地产企业作为我国的纳税大户,其税收问题更是获得了普遍了关注.那么,在营改增落地实施后,房地产企业究竟应如何纳税呢?需要缴哪些税款呢?
所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益.而房地产企业,则是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织.营改增后,房地产企业各开发环节涉税事项如下:
（1）取得土地环节:契税、耕地占用税、印花税.
（2）设计施工环节:印花税、土地使用税、房产税.
（3）预售环节:增值税、城建税及教育附加税、印花税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税.
（4）竣工销售环节:增值税、城建税及教育附加税、印花税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、房产税.
接下来,本文将分别对房地产企业所需进行纳税申报缴纳税种作简要介绍.
（1）契税:是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收.契税税率的规定是3%-5%,一般取3%为了支持房地产业,政府对一般商品房减半收税.
（2）耕地占用税:耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税.采用定额税率,其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发展程度.通常情况下,房地产企业的耕地占用税为28元/㎡.
（3）印花税:房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对书立的或领受的房地产凭证的单位和个人征收的一种税赋.房地产印花税的税率有两种:种是比例税率,适用于房地产产权转移书据,税率为0.05%,同时适用于房屋租赁合同,税率为0.1%,房产购销合同,税率为0.03%;第二种是定额税率,适用于房地产权利证书,包括房屋产权证和土地使用证,税率为每件5元.
（4）土地使用税:土地使用税是对使用国有土地的单位和个人,按使用的土地面积定额征收的税.以土地面积为课税对象,向土地使用人课征,属于以有偿占用为特点的行为税类型.城镇土地使用税采用定额税率,具体标准如下:（一）大城市1.5元至30元;（二）中等城市1.2元至24元;（三）小城市0.9元至18元;（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元.
（5）房产税:房地产企业房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值.计算方法为:应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）.
（6）增值税:营改增后,房地产企业原有的营业税改为增值税,税率也发生了相应变化,一般纳税人适用一般计税方法,适用税率为11%;小规模纳税人适用简易计税方法,适用税率为5%.在税率划分中,有一种较为特殊的情况是房地产老项目可采一般计税或者简易计税.
（7）城建税及教育附加税:房地产企业根据当月应交的增值税及消费税（由于营改增后营业税已经取消,故流转税仅包含增值税和消费税）,分别乘以当地城建税税率（7%或5%或1%）、教育费费率3%、地方教育费费率2%,得到当月应交的城建税、教育费附加、地方教育费附加.
（8）土地增值税:房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的.先计算可以扣除项目金额,计算收入.收入－扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率.
（9）企业所得税:房地产企业所得税在项目没有完工交付使用前,采取预交形式.先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额;待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额.

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