房产税税收合规实例分析

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。
示例一：改出租为转租
A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）：装修改造前的税费负担情况：
应缴营业税：60×5%＝3万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万元
应缴房产税：60×12%＝7.2万元
合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元
装修改造后的税费负担情况：
应缴营业税：200×5%＝10万元
应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元
应缴房产税：200×12%＝24万元
合计税费负担为10+1+24=35万元，装修后比装修前增加税费负担35－10.5=24.5万元。
合规方案
A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B（B可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：A公司应负担的税费仍为10.5万元。
B应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。
A公司和B的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比合规前可少负担税费35－21.5=13.5万元。
政策依据
《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。很显然，此例中产权所有人是A公司，B是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。例如《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地[1996]42号）规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
示例二：转出减值房产
C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，2006年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元。C公司每年应缴纳房产税为（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳） 2800×（1－30%）×1.2%＝23.52万元
合规方案
C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D公司。《企业会计制度》规定：“投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。”因此，D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元。《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此D公司每年应缴纳房产税为1200×（1－30%）×1.2%＝10.08万元
由此可见，经过合规后C公司每年可少负担房产税23.52－10.08=13.44万元。
在此合规方案中需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税。例如本例D公司接受房产投资应负担契税48万元（1200×4%，假定当地规定契税税率为4%）。此外，《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。本例C公司应按税法规定确认资产转让损失2000－1200=800万元。如果C公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。因此，纳税人应当进行精密的测算，并根据实际情况确定是否选择上述合规方案。
示例三：房产出租改代销
某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：
E公司每年应当缴纳营业税为：200×5%＝10万元
E公司每年应当缴纳房产税为：200×12%＝24万元
合规方案
E公司可考虑利用门面房为F公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F公司确定，E公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元，E公司应负担的相关税收为：
E公司每年应当缴纳营业税为：200×5%＝10万元
E公司每年应当缴纳房产税为：1000×（1－30%）×1.2%＝8.4万元
可见，合规后E公司可少负担房产税24－8.4=15.6万元。
在此合规安排中需要说明的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果E公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述合规方案是否可行。

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