教你玩转地产智慧税务

01
营改增后税负是增是减？利润是升是降？
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假设：
1.土地成本占比为40%；2.资本化利息为含税收入的6%；（没有可扣除进项）3.成本进项中11%税率的占80%，17%税率的占20%，费用占比为含税收入的6%，并且其中50%可以取得可抵扣进项，并假设进项税率为6%；4.收入端与成本端的收付款金额保持不变。
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结论：
1.大概趋势是：高利润项目增税，低利润项目减税，一二线城市增税、三四线城市减税。
2.当含税毛利率<=40%，增值税制下的净利率高于营业税制下的净利率；
3.当含税毛利率<=30%，一般计税法且利息据实扣除的情况下，净利率高于简易计税法。因此，建议选择一般计税法。
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02
集团成立贸易公司对税负的影响会有多大？
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节税原理：
贸易公司提价部分交增值税、企业所得税；项目公司抵扣增值税、企业所得税、土地增值税；总体节约土增税。如果贸易公司亏损，还可免交企业所得税，节税就更多
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地产公司成立贸易公司的五大注意要点：
1、利用增值税抵扣链条避免重复征税。
2、利用集团战略议价能力压低采购价格。
3、结合平台贡献度适当提价销售
4、合理选择平台设立地点享受财政扶持政策
5、确保业务真实防范虚开风险
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03
甲供材一定会对开发商有利吗？
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甲供材对于开发商来说有利也有弊。
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▼ 利：
获取进项，挣得税差；
利用甲方优势，争取更优价格。
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▼ 弊：
增大甲方前期现金流支出，加大资金的时间成本；
管理难度与复杂度提高；
可能带来综合成本增加的风险。
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04
如何进行企业税负的精细化管理？
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1、税负转嫁：
如果房地产公司是一般计税，应尽量取得上游的11%的专票，并非取得专票施工方的利润就下降，双方可以合作共赢。
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2、进项税控制：
首先做好目标的进项税，在合同的执行过程中计算动态的进项税 ，然后会拿到实际的进项税，最后进行数据沉淀，为以后的项目积累经验。
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3、进销项匹配：
进销项不匹配可能会导致大量留抵！
无法及时获取发票在增值税、企业所得税和土地增值税上存在巨大风险，应对的策略就是提前获取发票。
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05
如何进行房地产行业增值税全流程管理？
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房地产行业增值税管理全流程包括五大控制要点：计划和预算管理、进项管理、销项发票管理、销项税负计算、纳税申报。
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计划和预算管理?
根据纳税方式决定控制含税成本或不含税成本
重视实际成本与预算成本的同标对比
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进项管理?
发票识别真伪
应抵扣尽抵扣
注意三流合一
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销项发票管理?
预开发票管控
业务与开票强关联
注意三流合一
过渡阶段发票开具规则
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销项税负计算?
营改增过渡阶段业务/发票/计税的关联
预售转销售的税负计算
土地成本的抵扣
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纳税申报?
大量手工台账支撑
各地申报要求不同
调账调票对于纳税申报的影响
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