不动产转让预缴的增值税是否可退？

不动产转让预缴的增值税是否可退？
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纳税人转让不动产，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的规定，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。那么如果选择一般计税方法的纳税人，可能因为一些原因，使得他销项税远小于进项税，这时候实际上转让不动产完全不需要缴税，但是又在不动产所在地按5%预缴了增值税，这时候，预缴的增值税能不能退呢？
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事实上，这个问题在笔者看来，本质上是一个伪问题。
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按照增值税申报表的公式，当期应补(退)税额=当期应纳税额-已预缴税额。
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打个比方，二月预缴增值税100万，三月初申报二月增值税时，计算应纳税额是0万，这时候，三月申报时应补(退)税额=0-100=-100万元，也就是说应退税=100万元。
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这时候，二月预缴的这100万税款，其实在三月申报后，从预缴税款性质变成了多缴应退税款的性质，既然是多缴应退税款，自然应该能退了。这里实际上在申报后，已经不再存在预缴税款了，而只存在多缴税款。
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但是，有观点认为，依据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第九条规定：“?纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”所以，这多缴的100万只能抵减，不能退。
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这个观点对不对呢？
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首先，我们从法理上来说，征管法明确规定：税务机关不得多征税款。而上面例子中的100万在申报后既然是多征，应退的税款，按照下位文件不得违反上位法的原则，明显就可以退税。
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其次，我们从上面的第九条原文看，第九条只是规定预缴税款可以抵减，而不是必须、只能用来抵减，而不得用来退税，也就是说，第九条并未规定不得退税。
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再次，我们从实务上来说，现阶段，企业资金融通困难，而中央与总局的大方针也是支持企业发展，为企业融资创造便利条件，在这种情况下，如果不允许企业把多缴的税款退回，那很明显与中央和总局方针也是完全矛盾的。
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既然能退税，接下来就要说下怎么退的问题了，一般退税都是从企业所在地退，但是这里的预缴实质上是在不动产所在地入的库，此时，如果还从企业所以地退税，明显的是与税源和入库相矛盾的。
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所以，从退库来说，理应在预缴地退税。
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接下来再说说退多少的问题，上面例子中是因为当期应纳税额为零，所以退100万，我们假设当期应纳税额是40万，那么很明显应补(退)税额=40-100=-60万元，这时候应退为60万元，所以，应退的税款额实际上是双上限制，即不高于预缴地预缴的税款，同时不高于计算的应退税额。
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当然，在实务里，对于这块预缴退税仍然缺少明确的文件规定，导致一些企业可能很难退税，有待需要相关部门进行明确。

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