营改增后房地产企业如何取票

根据财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，目前建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。我国的增值税一般纳税人采用购进扣税法，即增值税应纳税额=增值税销项税额-增值税进项税额，可以看出，增值税的抵扣是关键，核心是发票。增值税进项发票的取得，不仅关系到增值税应纳税额，而且影响到企业所得税、土地增值税的应纳税额，即企业的流转税、所得税都将受到取票的影响。所以增值税一般纳税人必须重视发票的管理。
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在日常经营活动中，我们首先要判断什么样的业务可以取得增值税专用发票；其次，若能够取得专用发票，还要确保专用发票是合规的。
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判断一项经济业务是否可以抵扣时，可以采用排除法，即排除税法规定不能抵扣的项目，其他都是可以抵扣的。增值税不可抵扣的项目包括：
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（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
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（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。非正常损失的不动产，以及该不动产/不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
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（3）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
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除了以上不可抵扣的项目，企业发生的其他采购货物、接受服务行为，都是可以抵扣的。但是，若想抵扣进项税额，除了发生可以抵扣的项目外，还应取得合法的扣税凭证，这样才可以抵扣增值税。合法的扣税凭证包括：
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增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
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因此，若企业发生的进项业务是符合抵扣项目的，那么在取票时，就一定要取得增值税专用发票；如果其发生的进项业务是属于不可抵扣的项目，如用于集体福利、个人消费，那么就一定要取得增值税普通发票。
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对于房地产企业来说，扣税凭证主要是指：增值税专用发票。我们在取得增值税专用发票时，如何判断专用发票是否合规呢？ 一是专用发票按要求开具；二是发票本身符合发票管理办法。
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一、　国税发[2006]156号第十一条 专用发票应按下列要求开具：
（1）项目齐全，与实际交易相符；
（2）字迹清楚，不得压线、错格；
（3）发票联和抵扣联加盖财务专用章或者发票专用章；（根据2011年2 月1日起执行的《中华人民共和国发票管理办法》第22条规定， 必须加盖发票专用章）
（4）按照增值税纳税义务的发生时间开具。
对不符合上列要求的专用发票，购买方有权拒收。
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二、取得的发票符合发票管理办法
以下为常见的不符合《发票管理办法》的发票，以下几种类型的发票，纳税人有权拒收，要求对方重开：
1、付款方名称不全
主要包括付款方名称未填写、填写错误或者填写简称等情形，多字、少字等都算不合规发票。付款方全称应当与企业营业执照上的名称一致。
依据：国税发【2008】80号第八条第二款：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。
2、盖章不合规，主要包括三种情形:
（1）未加盖发票专用章（2）发票专用章不清晰（3）加盖财务专用章或公章
依据：《发票管理办法》第二十二条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。
3、变更品名的发票
依据：《发票管理办法》第二十条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。
4、票面信息不全或者不清晰发票
依据：《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十八条 ?单位和个人在开具发票时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖发票专用章。
5、涂改票面信息发票
如果发票项目在填写过程中出现填开错误的情形，应当作废并重新开具发票，不得手工涂改发票信息。
6、跨地区开具的发票
依据：《发票管理办法》第二十五条 除国务院税务主管部门规定的特殊情形外，发票限于领购单位和个人在本省、自治区、直辖市内开具。省、自治区、直辖市税务机关可以规定跨市、县开具发票的办法。第二十六条除国务院税务主管部门规定的特殊情形外，任何单位和个人不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。
7、应当填写备注信息而未填写的
地产企业取得的施工方提供的建安发票，如果备注栏中没有注明建筑服务发生地及项目名称，其发票也属于不合规发票。
政策依据：国家税务总局【2016】23号公告第四条：提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
8、虚开发票
依据：《最高人民法院关于适用的若干问题的解释》具有下列行为之一的，属于"虚开增值税专用发票"：（１）没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（２）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（３）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。
9、假发票
查询发票真伪的方法很多：包括网上通过全国增值税发票查验平台查询，或者拨打开票当地的12366热线查询，或者到当地办税服务厅查询及查看票面防伪标识辨别。
10、过渡期后开具的地税发票
如果2016年6月30日（特殊情况后8月31日后），企业还开出地税发票，即是不合规发票。注意：开具发票的日期和报销发票的日期是两回事哦！
依据：国家税务总局【2016】23公号公告第三条第七款：自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。
11、发票清单不是税控收款机开具的清单
依据：国税发【2006】156号文件第十二条 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。（根据2011年2 月1日起执行的《中华人民共和国发票管理办法》第22条规定， 必须加盖发票专用章）

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