“营改增”后房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的税务处理

1.一般计税VS简易计税
老项目可选简易计税；新项目只能一般计税
2.纳税义务发生时间
预售开发项目收到预收款时，并未发生增值税纳税义务，但需要预缴3%的增值税
3.差额计税的有关规定
情形
销项税额（应纳税额）
进项税额
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简易计税
全额计税
全款/1.05×5%
不得抵扣进项
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一般计税
从政府处取得土地
差额计税
（全款-土地价款）/1.11×11%
可以抵扣进项
其他方式取得土地
全额计税
全款/1.11×11%
可以抵扣进项
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4.房地产开发企业一般计税方法VS简易计税方法
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一般计税方法
简易计税方法
计税销售额
差额计税：全部价款和价外费用-支付给政府部门的土地价款
全额计税
税率或征收率
11%
5%
进项税额
可抵进项税额
不得抵扣进项税额
预缴（收到预收款时）
预收款/1.11×3%
预收款/1.05×3%
5.房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时注意事项：
（1）只有一般计税，才能差额计税；
（2）允许扣除土地价款仅限于房地产开发企业适用；
（3）允许扣除的土地价款
包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额；
（4）不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额计税：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
（5）差额计税时，需要取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。
6.进项税额
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
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【例题·计算问答题】A房地产开发公司位于北京，开发的甲楼盘位于河北廊坊，系2015年10月开工建设的项目。2016年6月开始收取客户的诚意金，收到诚意金2000万元；2016年8月房屋取得预售许可证，预售房屋，当月原有的诚意金2000万转作业主购房的首付款，另外又收取了12000万元的首付款。房屋2016年12月份交付业主。对于该项业务A公司选择了简易计税方法，请回答下列问题。
问题（1）：A公司收到诚意金时是否发生了增值税纳税义务？是否需要预缴增值税？
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『答案解析』
A公司收到诚意金时，未发生增值税纳税义务，因为纳税人销售不动产，应该在收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天发生纳税义务，而收讫销售款项是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项；A公司收到诚意金时，无需预缴增值税，因为一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预收款是指房地产企业实际取得的售房款，诚意金不属于预收款范畴。
问题（2）：A公司收到业主的首付款时是否发生纳税义务？是否需要预缴增值税？
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『答案解析』
A公司收到业主的首付款时，未发生增值税纳税义务；A公司收到业主的首付款属于A公司收到的预收款，需要预缴增值税。
问题（3）：请问A公司应该在什么时间预缴税款，为什么？应该向哪个税务机关预缴税款？预缴多少增值税税款？
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『答案解析』
A公司应该在2016年9月份预缴税款，因为一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；A公司应该向机构所在地即北京的主管国税机关预缴税款。
应预缴税款=14000÷1.05×3%=400（万元）

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