慧解营改增后房地产企业的税务合规

　　2017年国庆黄金周，房地产行业“金九银十”传统是否被继承？据国家统计局数据显示：今年一二线城市房地产行业在相关机构因地制宜、因城施策的宏观调控政策下，延续平稳状态。北京网签达到8年来历史最低，但作为人们的居住地，买房依然是普遍现象，而建筑商与房地产企业之间的交易仍然存在。今天代理记账小慧和大家主要谈论“营改增”后房地产企业与建筑商交易之间的进项税额的合规方法。 　　“营改增”作为近几年最火热的财税改革政策，影响各行各业的发展，当然房地产企业同样包含其中。据了解，2015年4月1日，房地产行业“营改增”全面实施，适应11%增值税征收税率。增值税的征收，意味着房地产企业税负和税务风险的增加。基于此，房地产企业需做出相应的对策，加强相应的税务合规。 　　增值税实行家外税征收，换言之，商品在流转中有增值才会征收增值税，没有增值则不需缴纳增值税税金。在我国，增值税可进行税款的抵扣，根据增值税抵扣原理，房地产企业想要控制增值税的缴纳税款，可以从降低销项税额或增大进项税额着手，此外，也可通过在增加进项税额的同时降低销项税额实现控制增值税税款的缴纳。然而，无论是全款卖房还是按揭付款卖房，房价是确定的，销项税额当然也是固定的。因此，房地产企业只能通过增加进项来进行税务合规。 　　1.进项税额抵扣时间角度 　　我国相关财税文件规定：销售环节的进项税额是前一环节的增值税缴纳额，纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的，进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。 　　销售环节的进项税额抵扣额为上一环节的增值税缴纳额，纳税人不能随意提前抵扣增值税进项税额以达到延期纳税的目的，进项税的抵扣时间按照取得的增值税专用发票的类型加以区分。 　　2.结算方式角度 　　在房地产企业和建筑商的交易中，作为购货方的房地产企业，从纳税合规角度出发，应采取分期付款方式。根据根据增值税相关规定，纳税人采购货物或者接受劳务，未按照规定取得增值税扣税凭证，其进项税额就不能抵扣。然而，一般情况下，企业进行采购交易都会采取先付款后取票的方式。在交易中，倘若货物已入库，资金未到账，供货发则不能开具增值税专用发票。对于购货方而言，也不可进行进项税额的抵扣，而采取分期付款，则会出现不同情况。根据税法规定，分期付款方式取得的货物，进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期，这样就可以分步产生递延增值税税负的好处，以获得资金的货币时间价值。 　　3.供货方纳税人身份角度 　　增值税专用发票抵扣主要适用于一般纳税人，选择一般纳税人为供货方时，可以取得税率为6%、11%或17%的增值税专用发票进行抵扣。若选择小规模纳税人为供货方，只要在取得由税务机关代开的3%的增值税专用发票才可抵扣。 　　综上，房地产企业若想做好增值税应纳税额的合规，需从进项税额抵扣时间、结算方式和供货方纳税人身份三个角度进行合规。

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